Российский девелопмент: украсть, чтобы вернуть

С 1 июля следующего года кран, позволяющий застройщикам привлекать деньги граждан на этапе строительства, будет перекрыт уже окончательно. Правительство страны четко обозначив свою позицию по этому вопросу, дало понять, что никаких послаблений уже не будет, а оттягивать «час икс» стало просто бессмысленно - согласно региональным отчетам, поступившим в начале года в Минстрой, порядка 70% строительных проектов являются проблемными.

Причем в эту печальную статистику не попали те проекты, которые формально считаются еще живыми, но по факту они тоже неумолимо двигаются к запрограммированному краху. Показательным является скандал, который недавно разгорелся в Саратове. Застройщик одного из строящихся жилых комплексов накануне своего банкротства принялся активно выводить из-под себя все свободные квартиры, оформляя их на подставных лиц. А погорел он в этой афере на том, что умудрился оформить на свою тещу аж 44 квартиры! И это далеко не единичный случай. Во многих российских городах обманутые дольщики ходят на пикеты, как на работу. Летние митинги обманутых участников долевого строительства прокатились по всей стране. Ситуация давно стала критической.

Со следующего года поступления от дольщиков будут надежно храниться на банковских счетах-экскроу до самого окончания строительства и выполнения застройщиком всех своих обязательств. И никак иначе! А строить придется уже, или на свои средства, или на кредитные. Но здесь сразу же возникает вполне справедливый вопрос: а зачем застройщикам на этапе строительства вообще нужны будут деньги каких-то дольщиков, если этими средствами они все-равно не смогут воспользоваться? Пропадет мотивация и у тех граждан, кто ранее готов был покупать воздух, взамен на дисконт от застройщика. Ни те, ни другие на этапе строительства станут просто не интересными друг другу – механизм долевого строительства потеряет всяческий смысл. Необходимость в «продажах квартир» на этапе строительства попросту будет утрачена.

Напомним, по новой схеме, чтобы получить доступ к деньгам возможных дольщиков, застройщику придется сначала не только построить объект, но и исполнить все обязательства перед кредиторами, включая те же банки.

Иными словами, воровать у дольщиков деньги со следующего года уже не удастся. Паразитировать на строительстве станет на порядок сложнее. Под угрозой окажется и святая святых в девелопменте – система откатов, размер которых достигает порой до 10-15% от стоимости проекта. Про нецелевое использование денежных средств тоже придется забыть. И, таким образом, мрачные последствия грядущих изменений рисуются для девелоперов все отчетливей и отчетливей – часовой механизм тикает и не оставляет для них никаких шансов.

«Аргументы» последних с призывами отменить грядущее безобразие разнообразием тоже не блещут. Основным доводом по-прежнему является упрямый «месседж» о том, что себестоимость строительства увеличится и, таким образом, жилье станет для многих россиян недоступным. И, понятное дело, девелоперы, денно и нощно размышляющие о благополучии россиян, с таким развитием событий категорически не согласны. Естественно, тактично забывая при этом добавить, что до 40% денег дольщиков уходят на содержание именно девелопмента – самого бессмысленного и уродливого института на российском рынке жилья. Заметим, института, даже не существующего в российском правовом поле. Или, проще говоря, фейка. Как вы считаете, станет ли жилье доступней, если строители избавятся от столь прожорливой паразитирующей надстройки?

Впрочем, в последние время в прямолинейной аргументации от девелоперского сообщества появился свежий пассаж. Забота об обманутых дольщиках, упоминание о которых в пиар-сообществе российского девелопмента до последнего дня считалось делом крайне неприличным, вышла на первый план, потеснив чаяния об остальных россиянах. В попытке выжать слезу у власть имущих, девелоперы неожиданно «вспомнили» об этой категории пострадавших участников строительства.

Дескать, благородные застройщики, решившиеся на достройку чужих проблемных объектов, уже столкнулись с тем, что на достройку, которую социально ответственная организация (торжественный всхлип)  взяла на себя, чтобы решить проблему людей, (опять всхлип) направлять финансирование с других объектов нельзя — это нецелевое использование средств. И это почти дословная цитата одного из представителей девелоперского сообщества.

Представляете, насколько привычка к «кручу-верчу» чужими деньгами въелась в подкорку отечественного девелопмента?! А как вы считаете, будет ли условный дольщик Иванов, сдавший деньги на строительство объекта «А», в восторге от того, что на его деньги будет достраиваться какой-то чужой объект «Б»? Причем, без его спроса, но на его деньги. Разве в его договоре долевого участия что-нибудь об этом сказано? Нет, благородство, конечно, хорошее качество, но почему оно должно осуществляться за чей-то чужой счет? Хочешь быть благородным девелопером? Хорошо. Просчитай экономику проекта, связанного с достройкой, возьми кредит в банке и благородствуй, сколь твоей душе угодно. Но воровать-то зачем, прикрываясь обманутыми дольщиками?

Последний случай такого «благородства» мы помним – это печально известный девелопер «Урбан групп», взявшийся достраивать в Подмосковье «замороженные» проекты СУ-155 и ГК «Мортон». Чем все закончилось – тоже знаем. Порядка двадцати тысячами обворованных дольщиков и финансовой дырой миллиардов в шестьдесят – вот чем. Примечательно, куда делись эти миллиарды до сих пор никто так и не знает. А бравый менеджмент девелопера-спасителя при первых же тревожных «звоночках» разбежался еще быстрее, чем крысы с тонущего корабля. Вот и «помогли».

Впрочем, и в тучные-то годы достройка проблемных объектов сторонними инвесторами случалась настолько редко, что даже нет смысла переживать по этому поводу. Тем более, что по оценкам различных экспертов рынка, для решения проблемы обманутых дольщиков в стране потребуется не менее 450-500 млрд рублей. И это по самым скромным оценкам. А вот фактический размер беды на самом-то деле никто и не знает. И, естественно, принцип «украсть у одних, чтобы вернуть другим» - плохая идея.