Новые офисы давят на цены
В четвертом квартале 2008 года арендная ставка на офисы в Москве упала в среднем на 25%, цена продажи просела на 40%, констатируют эксперты. Первый квартал 2009 года будет отмечен малой активностью участников рынка.
"Основной рост цен пришелся на второй квартал", -- говорит руководитель департамента коммерческой недвижимости АКЦ "Миэль" Айдар Галеев. В сентябре-октябре цены перестали расти, а в ноябре пошли вниз, отметил аналитик. "По предварительным оценкам, аренда снизилась на 20--25%. Цены продажи упали на 30--40%", -- рассказал Айдар Галеев.
Летом арендная ставка на офисы класса А была на уровне $2 тыс. за 1 кв. м, по классу B -- в пределах $1100--800 за 1 кв. м, отметил руководитель отдела корпоративных клиентов Knight Frank Константин Лосюков. К январю 2009 года ставки опустились до $1--1,2 тыс. за 1 кв. м в офисах класса А и до $700--600 за 1 кв. м по офисам класса B. "За пределами Третьего транспортного кольца Москвы можно найти офисы по $500 за 1 кв. м", -- добавил эксперт.
Собственники офисной недвижимости ведут себя неоднозначно, отметил Айдар Галеев. Все зависит от того, когда их здание было введено в эксплуатацию. "Если объект был введен в эксплуатацию в 2008 году, то собственнику приходится тяжело", -- отмечает аналитик. Уровень вакантных площадей в таких офисах доходит до 30--35%. В 2007 году было нормой, если к моменту ввода здания оно было заполнено арендаторами на 100%, пояснил Айдар Галеев. "Сейчас есть объекты, в которых пустует чуть ли не 90% площадей. У таких собственников ситуация если не близкая к панике, то где-то рядышком", -- заключил аналитик.
Нехорошо также собственникам, у которых закончились договоры аренды с арендаторами, добавил Константин Лосюков. "Больше всего в этом отношении пострадали владельцы офисов класса А, -- сказал эксперт. -- Сдавать их по ставкам начала 2008 года уже невозможно. Многие арендаторы уходят из офисов. Чтобы остановить их, арендодатели вынуждены снижать ставки».
В первом квартале 2009 года вялотекущее снижение арендных ставок продолжится. "Рынок будет стагнировать. Небольшое движение создадут компании, у которых нет необходимости в офисах. Они будут просто изучать рынок, желая понять, можно ли снять офис того же уровня, но за меньшие деньги. Это никак не повлияет на общую ситуацию", -- сказал Константин Лосюков.
В новом году можно дешевле снять офис в Московском международном деловом центре "Москва-Сити" (ММДЦ), уверен эксперт. "На территории делового комплекса вводятся новые офисные площади. У девелоперов не будет другого выхода, кроме как снижать ставки по этим площадям", -- рассуждает Константин Лосюков.
Доля свободных площадей увеличилась, в том числе за счет сдачи офисов в субаренду. К январю 2009 года в субаренду сдавалось 50--55 тыс. кв. м офисных площадей, подсчитал Константин Лосюков. "В ближайшие месяцы этот показатель может вырасти еще на 20--25 тыс. кв. м. При суммарном объеме 8 млн кв. м офисных площадей класса А и B это 8--10%", -- заключил эксперт.