Инвесторы караулят строителей

Президент фонда ОНЭКСИМ Михаил Прохоров говорит, что кризис имеет «особый цикл» и еще не до конца накрыл девелоперские компании. «Все еще впереди. В хорошем смысле этого слова. Я еще подожду», -- сказал он в интервью Infox.ru.

Выжидательную позицию заняли также австрийский концерн Strabag и немецкая инвестиционно-банковская компания Asset Capital Partners, готовая вложить $500 млн в проблемные активы.

По словам вице-президента Morgan Stanley Максима Стерлягова, обстановка для сделок неподходящая. «В текущих условиях вообще непонятно, что будет дальше, в том числе какая форма девелопмента, -- пояснил он. -- Пока западные банки не вернулись на российский рынок с финансированием, размышлять о покупке строительных компаний бессмысленно».

Старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский считает, что первая волна покупок уже прошла и инвесторы, которые могли купить крупные строительные компании, уже это сделали. Компании поменьше будут договариваться с банками о реструктуризации долгов, так как их банкротство никому не нужно, а те, у кого по одному-два проекта, уйдут с рынка незаметно. «Я не жду больших покупок со стороны российских инвесторов. А в то, что иностранные инвесторы могут купить кого-то из российских строителей, я вообще не верю. Иностранцам не нужен менеджмент, который довел компанию до банкротства. Поэтому они будут скупать отдельные проекты или готовые объекты, но не сами компании», -- уверен Андрей Закревский.

В апреле ГК ПИК, один из крупных застройщиков в секторе жилой недвижимости эконом-класса, объявила о том, что владелец «Нафта-Москвы» Сулейман Керимов купил 25% акций компании. Ранее этот пакет принадлежал двум основным акционерам ПИК -- Кириллу Писареву и Юрию Жукову. Бизнесмен Сулейман Керимов планировал также купить 75% акций компании «Главстрой СПб», принадлежащей «Базовому элементу» Олега Дерипаски, но после оценки активов отказался от покупки. В начале апреля АФК «Система» передала 51% девелоперской компании «Система-Галс» ВТБ. Компания задолжала банку 23 млрд руб.

Строительные компании первыми почувствовали последствия нестабильности на финансовых рынках. Строительство ведется на заемные средства, рефинансировать кредиты в условиях кризиса тяжело. Сейчас участники рынка вынуждены распродавать объекты по сниженным ценам. Параллельно сокращаются объемы строительства: если в 2008 году было построено 60 млн кв. м, то в 2009 году будет порядка 52 млн кв. м.

Строительство в розницу

Покупать незаконченное строительство или отдельные готовые объекты инвесторы готовы. Скупка подешевевшей недвижимости начнется в конце 2009-го или в 2010 году, ожидает гендиректор международной девелоперской компании Trigranit Development Russia Сергей Гоголев. «Цены на некоторые проекты, в основном офисные, могут упасть до 50%, — сказал он. — Пока этого не произошло. Нам предлагают дорогие объекты: один из них продается по цене трех на Манхэттене». По его словам, цены упадут, когда в России наступит настоящий кризис. Но реальное падение коснется в основном некачественных и невостребованных проектов, а так как на российском рынке качественной недвижимости мало, то серьезного дисконта на хорошие проекты ждать не стоит. Такие проекты девелоперы оставят себе. Качественный проект недорого купить можно будет только в одном случае -- у девелопера большие долги и их нечем гасить. «Пока же реального дисконта нет», — сказал он. Сколько компания намерена потратить на скупку подешевевшей российской недвижимости, Сергей Гоголев не сказал. «Все зависит от того, сколько мы потратим на реализацию своих проектов», — пояснил он. В 2007 году компания объявила, что готова инвестировать в российскую недвижимость около $5 млрд. Trigranit строит жилой квартал в Краснодаре (более $1,6 млрд), торгово-выставочный центр и медиацентр в Санкт-Петербурге, сахарные заводы в Воронежской и Рязанской областях, торговый центр «Мозаика».

Британский фонд Raven Russia привлек £76 млн для вложения в складскую недвижимость на территории России, рассказал директор по инвестициям британского фонда Raven Russia Property Advisers Виктор Малеванкин. В феврале фонд намеревался привлечь еще £50 млн. К маю, по словам Виктора Малеванкина, фонд так и не определился, нужно ли это делать. «Нам делают много предложений. Но пока мы ничего не покупаем. И думаю, в ближайшее время не будем это делать, -- признался он. -- Пока мы не понимаем ситуацию на рынке». 

Активность на рынке начнется в конце года, согласен советник президента российского офиса японской группы Aruji Александр Сметанин. «Осенью многие строительные и девелоперские компании должны будут расплачиваться по кредитам. Инвесторы ждут, что не все смогут это сделать, аналитики прогнозируют ухудшение ситуации. Поэтому ощутимые движения будут на рынке в декабре 2009 года», -- полагает Александр Сметанин.

Самым удачным для покупок был март, считает гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. «Тогда на рынке были интересные предложения. Но многие инвесторы продолжали выжидать», -- отметил он. По мнению Георгия Дзагурова, те, кто ждет осени и дефолта строительных компаний, могут прогадать. «Строители и девелоперы, которым нужны деньги для погашения кредитов в августе или осенью, начали готовиться к этому в марте. Они предлагали свои объекты со скидкой 30-35%. Но таких объектов становится все меньше», -- предупреждает Георгий Дзагуров.