Московские квартиры перебрали 70%
Спрос на жилье в Москве станет массовым, только если цены упадут более чем на 70% или ставка по ипотечному кредиту опустится до 3%, подсчитали аналитики Panorama Estate. Сейчас покупать квартиры в кредит не может практически никто.
Аналитики исходят из предпосылки, что жилье можно называть доступным, если на выплаты по ипотечным кредитам у среднестатистической семьи уходит не более половины бюджета. Чтобы московские квартиры стали доступны и спрос на недвижимость восстановился, цены, номинированные в долларах, должны снизиться более чем на70%, подсчитали авторы отчета.
Среднемесячная заработная плата одного члена семьи к апрелю опустится в среднем с 30 тыс. до 22 тыс. руб., а средняя ежемесячная выплата по ипотеке увеличится с 57 тыс. до 80 тыс. руб., говорится в аналитическом обзоре. То есть разрыв между доходами населения и выплатой по ипотеке вырастет почти до 60 тыс. руб. Год назад этот показатель равнялся 22 тыс. руб., а в конце 2008 года -- 27 тыс. руб. Ставка по ипотеке от госбанков вырастет с 13-14,6 до 18,8%, прогнозируют эксперты.
«Девальвация стала причиной роста рублевых цен на жилье, -- пояснил управляющий партнер Panorama Estate Омар Гаджиев. -- А повышение ставок по ипотечным кредитам связано с увеличением рисков по возможному ухудшению финансового положения заемщика, которое обуславливается снижением средних зарплат по рынку и ростом безработицы».
В процентах разрыв между доходами населения и выплатами по ипотеке равнялся в 2008 году 43-55%, а к апрелю 2009 года достигнет 72%. «Это означает, что именно настолько должна упасть средняя цена квадратного метра жилья в Москве, чтобы оно стало доступно для большинства населения», -- прокомментировал Омар Гаджиев.
«Вариант со снижением цен нельзя рассматривать как инструмент воплощения социальной программы, так как средняя цена квадратного метра определяется соотношением спроса и предложения. Поэтому регулирование этой величины извне невозможно», -- отметил он. Сделать жилье доступным может уменьшение ставок по ипотечным кредитам. «Этот вариант выглядит более управляемым со стороны государства», -- замечает эксперт.
Процентная ставка по ипотечному кредиту должна опуститься до уровня около 3%, пишут авторы исследования. «Этот процент выглядит утопично, так как для банков такой уровень кредитной ставки убыточен, -- оговорился Омар Гаджиев. -- Но в текущей ситуации реальным механизмом воплощения социальной программы по доступному жилью в жизнь может стать перекладывание части процентной ставки с покупателя на городской бюджет».
Жилье эконом-класса в Москве должно стоить 55-60 тыс. руб. за квадратный метр, считает Александр Крапин из Rway. «Это при условии, что доходы населения сохранятся на текущем уровне, -- добавил аналитик. -- Но они падают».