Формула цены московской квартиры

За социальное жилье Москва готова платить застройщикам 80% рыночной стоимости квартир. Как рассказал Infox.ru чиновник московского правительства, рыночная стоимость жилья определяется на основе «доступной в интернете информации независимых аналитических центров». «Сами мы такие расчеты не проводим, мы изучаем конъюнктуру рынка жилья эконом-класса по разным районам Москвы», -- пояснил чиновник.

Средняя цена квартир в современных панельных домах в Москве, по данным проекта «Индикаторы рынка недвижимости», в начале июля составляет $4017 за 1 кв. м.

Федеральное министерство регионального развития высчитывает среднюю цену 1 кв. м самостоятельно для всего жилья, а не только эконом-класса. Утвержденная  средняя рыночная стоимость 1 кв. м жилья в Москве для расчета размеров социальных выплат за счет средств федерального бюджета на приобретение квартир во втором и третьем кварталах 2009 года составляет 73 800 руб. ($2350).

Главный аналитик Российской гильдии риэлтеров Геннадий Стерник подчеркивает, что речь идет не о той цене, по которой Минрегион будет самостоятельно выкупать квартиры, а о цене, используемой для расчета социальных выплат на приобретение жилья некоторыми категориями граждан за счет средств федерального бюджета. «Эта цена будет вписана в жилищный сертификат для военнослужащих, молодых семей, жителей Крайнего севера и так далее», -- поясняет эксперт.

В разработанной Минрегионом новой методике расчета средней рыночной стоимости квадратного метра жилья есть обе формулы цены: для указания в жилищных сертификатах и для покупки Минрегионом на деньги федерального бюджета.

Для вычисления стоимости 1 кв. м жилья в каком-либо регионе России для сертификатов Минрегион складывает цены 1 кв. м на первичном (новое жилье) и на вторичном (жилье, ранее использовавшееся другими владельцами) рынках в данном регионе России по данным Росстата с аналогичными ценами по данным правительства этого региона и делит этот результат на четыре, определяя среднее арифметическое между этими показателями. Затем полученное число умножается на индекс-дефлятор в строительстве, прогнозируемый Минэкономразвития. В конце, если квартира покупается не в региональном центре, результат умножается еще на 0,8. При покупке квартиры в Москве и Санкт-Петербурге этот коэффициент не применяется.

Рассчитывая стоимость квартир для государственных закупок, Минрегион складывает цены 1 кв. м жилья на первичном рынке по данным Росстата и по данным регионального правительства, затем делит это число на два (количество показателей), умножает на строительный индекс-дефлятор Минэкономразвития, на коэффициент оптовых скидок застройщиков (0,8) и на коэффициент, учитывающий категорию населенного пункта (к примеру, для Москвы он равен единице и поэтому может игнорироваться, а для сельской местности -- 0,6).

Разница между двумя формулами в условиях Москвы в том, что первая формула учитывает вторичный рынок жилья, а Минрегион покупает только новые квартиры, поэтому цены на вторичном рынке не нашли отражения во второй формуле. Следовательно, если бы не оптовый характер закупок Минрегионом новых квартир, цена 1 кв. м в жилищных сертификатах была бы ниже. Но коэффициент оптовых скидок застройщиков во второй формуле, равный 0,8, уменьшает итоговую цену жилья на 20%.

Старая методика расчета средней цены жилья учитывала себестоимость его строительства и уменьшала итоговую цену на 8% -- в такую сумму Минрегион оценивал затраты покупателя на оплату услуг риэлтеров, нотариусов, госпошлин и других затрат, связанных с регистрацией сделок с недвижимостью. Жилье не в региональных центрах Минрегион в старой методике оценивал на 15% дешевле, чем в центрах (против 20% в новой методике).

«Теоретически, никто не заставляет московские власти ориентироваться на федеральные, устанавливая среднюю рыночную цену жилья, но это происходит естественным путем», -- говорит Геннадий Стерник.