Банки, наконец, возвращаются на рынок новостроек и готовы кредитовать покупку жилья в этом сегменте.
Человек, который хочет купить квартиру в новостройке, но не имеет нужного количества денег (от 4 млн в рублях для экономкласса и от $1 млн -- для элиты), выбирает недвижимость по совершенно иным критериям. Сначала он смотрит, при покупке какой новостройки ему смогут помочь материально, и сколько за это придется заплатить. Речь идет, конечно, о кредите или о рассрочке. И таких граждан с каждым месяцем все больше.
По данным ЦБ, в 2010 году объем жилищного кредитования в РФ вырос на 12% по сравнению с 2009 годом, и в 2011 году рост продолжается. То есть граждане все чаще прибегают к покупке жилья в кредит. Но если в кризис банки фактически отказались от кредитования граждан, желающих купить жилье на этапе строительства (из-за высоких рисков недостроя), то сейчас кредитование таких покупок фактически вернулось на докризисный уровень. По итогам 2011 года объем ипотечного кредитования в России составит 600—620 млрд руб., вплотную приблизившись к результатам 2008 года (656 млрд). Такой прогноз приводит рейтинговое агентство «Эксперт РА». В 2008 рынок кредитования новостроек составлял до 40%, и сейчас, похоже, ситуация будет такой же. Основные игроки, впрочем, будут другими.
Три источника денег
Итак, если не хватает денег, граждане могут взять кредит в банке или получить рассрочку от девелопера. Эксперты утверждают, что каждый из этих продуктов имеет свою целевую группу – если рассрочкой чаще пользуются покупатели элитной недвижимости, то кредит наиболее востребован при покупке жилья эконом–класса.
Однако, отмечает Кристина Хмель, директор ипотечных программ компании «Миэль», все чаще эти привычное разделение не работает, потому что покупатель эконом-класса сначала договаривается с застройщиком о рассрочке, скажем, на три месяца, а за это время оформляет ипотечный кредит – эта процедура обычно требует около 2 месяцев от начала до конца. Тем временем покупатели элитки тоже прибегают к получению ипотечных кредитов все чаще, а банки все чаще готовы рассмотреть запрос на кредит размером от $1 млн на жилье в новостройке.
Цена денег
Стоимость денег в каждом из случаев оказывается разной, но принцип в целом один – за повышенные риски, эксклюзивность и персональное отношение приходится доплачивать.
Средняя ставка кредитов, которую предлагают банки для строящихся квартир, составляет от 12% годовых, и она на 2% выше средних ставок кредита при покупке жилья на вторичном рынке. Финансирование же банком покупки квартиры в доме, который продается не закону о долевом строительстве, а с учреждением жилищно-строительного или накопительного кооператива на стадии строительства, обойдется еще дороже – на 5-6%, утверждает Юлия Заморова, финансовый директор компании Galaxy Group.
Пока на рынке наиболее выигрышно для покупателя смотрится программа «Ипотека+» от Сбербанка. Эта программа, как правило, предлагается покупателям квартир в тех домах, где девелопер получил проектное финансирование от Сбербанка. И процентные ставки в таком случае колеблются от 10 до 13,5% в рублях, первоначальный взнос – от 10%. Представители Galaxy Group, получившие от Сбербанка проектное финансирование, рассказывают: “Мы, конечно, предлагали квартиры в нашем комплексе и в рассрочку, и по ипотеке. И как-то не ожидали каких-то рекордов от «Ипотеки+», доставшейся нам как опция при получении проектного финансирования. Но она превзошла все ожидания, когда сразу после запуска, в июне 2010 года, продажи пошли мегауспешно. На сегодня мы продали 290 квартир, из них -- 200 с привлечением ипотечных кредитов».
Таир Мамедов, руководитель направления по работе с партнерами Московского Сбербанка, говорит о том, что Сбербанк сделал все возможное, чтобы сделать кредитный продукт, который будет востребован гражданами. «Мы отменили все комиссии при получении кредита, открыли специальные центры ипотечного кредитования, снизили срок рассмотрения заявки до 5 дней,» -- рассказал эксперт. В итоге около 20 объектов в Москве можно купить по программе «Ипотека+» и более того, информация о них всех есть на сайте Сбербанка. Банк запустил еще в марте программу «Три восьмерки», где ставка кредита была снижена до 8%. В этой программе большой первоначальный взнос – 50%, но пока это лучшая ставка на рынке.
ВТБ24 буквально в пятницу объявил о совместной программе с группой компаний «СУ-155». На период строительства банк предлагает кредит от 9% годовых в рублях и от 8,45% в валюте, после завершения строительства – 8,5% годовых в рублях и 7,95% в валюте. Первоначальный взнос – не менее 20% от стоимости приобретаемой квартиры, срок кредитования -- от 5 до 50 лет, общее снижение процентной ставки в рамках программы – 2,5%. Ипотеку можно получить на любом этапе строительства, но лишь для объектов «СУ-155», расположенных в Москве и Московской области. Об успехе этой программы пока можно только делать предположения, но новость, безусловно, приятная для покупателей хотя бы тем, что список льготных программ в новостройках расширяется.
Не возлагать лишних надежд
На рынке недвижимости есть миф – если банк кредитует покупку квартиры в новостройке, то он проследить за тем, чтобы она была сдана в срок. Такой связи не существует, и банку, если он не давал проектного финансирования на стройку, в целом все равно, когда дом пройдет Госскомиссию. Главное, чтобы заемщики платили. Какие-то действия в отношении затягивающего сроки застройщика банк будет предпринимать только в случае договора о проектном финансировании, да и то, если компания затягивает с платежами. Так что, покупая строящееся жилье в кредит, не стоит питать лишних иллюзий насчет лишних гарантий от банка.
Кстати, похоже, граждане в поскризисное время этих иллюзий и не питают. Согласно статистике Сбербанка, заемщики предпочитают покупать жилье, внеся не менее 30%, на срок до 15 лет, и брать в целом не более 3 млн руб. (без учета элитных новостроек). Столь здравое поведение граждан пока позволяет не бояться новых ипотечных кризисов.
