Как правильно составить дарственную на недвижимость и в каких случаях квартиру нельзя подарить

Передача права собственности на жилое помещение — это значимое решение, которое требует учета всех юридических аспектов.

Освоение процесса дарения и корректное составление договора поможет минимизировать возможные проблемы для дарителей. Совместно с юристом Аленой Сполчинской «Газета.Ru» выяснила, что такое дарственная, на кого ее можно оформить и какие риски и трудности могут возникнуть при составлении договора дарения.

Что собой представляет договор дарения недвижимости

• Безвозмездный характер. Дарение предполагает, что даритель не получает никакой материальной компенсации.
• Обязанности участников. Даритель обязан передать имущество по акту приема-передачи, тогда как одаряемый — его принять. Одаряемый имеет право отказаться от подарка.
• Форма договора. В соответствии с статьей 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, дарственный договор может быть заключён как в устной, так и в письменной форме, однако для передачи права на квартиру требуется именно письменное оформление и регистрация в Росреестре.

Договор дарения недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации. Без такой регистрации право собственности не будет зафиксировано.

Стороны договора дарения

Подписание договора дарения квартиры имеет право осуществлять только лицо, являющееся собственником. Именно собственник может подарить квартиру, что касается как физических, так и юридических лиц.

Лица, которые не достигли возраста 18 лет, не могут быть дарителями без одобрения своих законных представителей.

В качестве одаряемого может выступать любое физическое или юридическое лицо, а также организацию, при условии, что они имеют возможность обладать правами собственности на указанное имущество.

На кого можно оформить дарственную

Дарственную можно оформить следующим образом:

1. На членов семьи. Это включает в себя близких родственников, таких как дети, супруги, родители, а также братья и сестры.
2. На посторонние лица. Например, на друзей, знакомых или коллег.
3. На организации. Например, на благотворительные фонды или коммерческие компании, которые могут принять имущество в дар.

Недвижимость можно подарить любому человеку. Отсутствие родственной связи не является обязательным. Однако если стороны договора дарения не являются близкими родственниками, тот, кто получает имущество, должен уплатить налог в размере 13% от кадастровой стоимости переданного в дар имущества.

Алена Сполчинская

Этапы оформления дарения: список необходимых документов

Процесс оформления договора дарения квартиры включает в себя несколько шагов.

1. Сбор необходимых документов. Для подготовки дарственной нужно собрать следующие бумаги:

• Паспорт как дарителя, так и одаряемого;
• Документ, удостоверяющий право собственности дарителя (например, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН);
• Кадастровый паспорт данной квартиры.

2. Подготовка договора. Договор должен включать в себя следующие разделы:

• Наименование документа;
• Дата и место его составления;
• Ф.I.О. и паспортные данные участников сделки;
• Описание передаваемого имущества (квартиры с указанием адреса и кадастрового номера);
• Условия передачи;
• Подписи сторон.

3. Нотариальное удостоверение. Нотариальное удостоверение не является строго обязательным по законодательству (в случае, если дарение не связано с условиями, требующими этого, например, если вы передаете не всю квартиру, а ее часть), однако стоит рассмотреть возможность обращения к нотариусу. Это позволит защитить интересы всех участников сделки и минимизировать вероятность конфликтов, особенно если стороны не являются родными, отметила Алена Сполчинская.

«Использование нотариальной формы для оформления сделки рекомендуется, когда она осуществляется между лицами, не имеющими родственных связей. Наличие заверения нотариуса позволяет заявителю подать документы на регистрацию перехода права собственности непосредственно через него», — пояснила юрист.

Кроме того, по словам Сполчинской, довольно часто родственники дарителя (в обстоятельствах судебных разбирательств) пытаются убедить суд в том, что он не осознавал своих действий, передавая квартиру или дом в дар. Тем не менее, если дарственная была удостоверена нотариусом, оспорить такой договор становится крайне сложно.

Чтобы избежать возможных рисков, рекомендуется грамотно составить договор: нотариус на этапе подготовки и проверки документов устраняет спорные моменты, выявляет ошибки и гарантирует безопасность сделки для всех участников, а даритель получает защиту от необоснованных претензий.

Алена Сполчинская

4. Регистрация в Росреестре. После подписания договора необходимо осуществить регистрацию перехода права собственности в Росреестре. Для этого следует подготовить следующие документы:

• Оригинал договора дарения;
• Кадастровый паспорт квартиры;
• Заявление на государственную регистрацию перехода права (подает даритель) и заявление о государственной регистрации права собственности (предоставляет одаряемый);
• Документы, удостоверяющие личность сторон договора;
• Нотариально заверенная доверенность, если третье лицо действует от имени участника сделки.

Регистрация является крайне важным шагом, так как именно она подтверждает право нового собственника на квартиру.

Когда дарение недвижимости невозможно

Существует несколько обстоятельств, при которых передача недвижимости в дар может быть ограничена или даже невозможна.

Юрист Алена Сполчинская выделила категории лиц, которые не имеют права совершать дарение ценного имущества или объектов недвижимости:

• Законные представители несовершеннолетних и граждан, признанных недееспособными, действующие от их имени;
• Супруги или родственники людей, проходящих лечение, находящихся под опекой или в воспитании в учреждениях здравоохранения, социальной защиты, образовательных и других организаций, работники этих учреждений;
• Одна коммерческая структура не может подарить другому юридическому лицу;
• Граждане, признанные недееспособными.

К примеру, Татьяна — пожилая дама, которая сделала своей подруге подарок в виде квартиры. После её кончины выясняется, что она находилась на учете в психоневрологическом диспансере. Это может указывать на то, что она не была в состоянии осознавать свои поступки. В таком случае есть все основания считать сделку недействительной. После смерти Татьяны её родственники подают иск в суд, оспаривая дарственную.

Кроме того, как сообщает юрист, дарение категорически запрещено для государственных служащих, работников Банка России и лиц, занимающих государственные должности, из-за их служебного положения или выполнения служебных обязанностей.

Если такой договор был заключен, это является основанием для обращения в суд с целью оспаривания незаконной сделки.

Алена Сполчинская

Кроме того, существуют обстоятельства, при которых заключение договора дарения недвижимости невозможно:

1. Задолженности и обременения. Если квартира находится под залогом или существует задолженность по ипотечному кредиту, даритель не сможет осуществить дарение.
2. Права третьих лиц. Если на квартиру претендуют другие лица, процедура дарения может столкнуться с препятствиями.
3. Споры. Если в отношении права собственности на квартиру происходит судебное разбирательство, дарение возможно только с разрешения суда.

Процесс оформления дарственной на квартиру

Документальная форма

Договор дарения квартиры должен быть составлен в письменном виде и при необходимости нотариально удостоверен. Кроме самого договора дарения, требуется также подготовка акта приема-передачи квартиры.

Хотя нотариальное удостоверение не является обязательным, настоятельно рекомендуется обратиться к нотариусу для гарантии законности и защиты ваших интересов.

Оформление права собственности

• Сбор всех необходимых документов;
• Заполнение и подача заявления в Росреестр — через МФЦ или на сайте Росреестра;
• Получение нового свидетельства о праве собственности.

Для оформления права владельцу потребуется предоставить оригинал договора дарения, документы, подтверждающие право собственности, а также паспорт.

Риски для дарителя

При составлении договора дарения могут возникнуть определенные риски. Как утверждает юрист, в процессе заключения договора могут возникнуть такие проблемы, как:

• Приостановление или отказ в государственной регистрации сделки (в случае неправильного оформления договора);
• Судебное признание сделки недействительной из-за недееспособности дарителя на момент подписания договора (например, после кончины дарителя его наследники могут оспорить договор дарения в суде, предоставив в качестве доказательства медицинскую историю умершего);
• Судебное признание сделки недействительной в случае ее фиктивности (например, при наличии подтверждения факта передачи денежных средств);
• Судебное признание сделки недействительной в ситуации, когда договор дарения оформлен неправильно, например, если требуется соглашение о разделе имущества, либо дарение квартиры, нажитой в браке, одним супругом без согласия другого. Такие договоры могут быть зарегистрированы в Росреестре, но впоследствии, при обращении заинтересованных сторон в суд, их легко аннулировать.

«Некоторые причины для признания сделки недействительной включают попытку одаряемого нанести вред жизни дарителя, его родственников или близких, причинение дарителю телесных повреждений; ненадлежащее использование одаряемым подаренной квартиры с точки зрения дарителя и суда, представляющее угрозу её безвозвратной утраты; заключение договора под влиянием обмана, заблуждения, насилия, угроз или тяжелых обстоятельств», — отметила Алена Скопинская.

Помимо этого, даритель или одаряемый могут столкнуться с такими проблемами:

1. Недовольство со стороны одаряемого. Если даритель захочет вернуть подарок, это окажется невозможным, если иное не предусмотрено в договоре.
2. Проблемы с наследством. После смерти дарителя может возникнуть ситуация, когда другие потенциальные наследники начнут оспаривать дарение.
3. Обязанности перед банком. Если недвижимость находилась под залогом, долговые обязательства могут остаться у дарителя, что влечет за собой финансовые риски.

Юристы советуют принимать во внимание риски не только дарителю и получателю подарка, но и лицу, которое планирует впоследствии приобрести подаренное жилье.

Алена Сполчинская

Стоимость оформления договора дарения

Цена оформления договора дарения зависит от различных факторов, таких как степень родства, стоимость имущества и выбранные дополнительные услуги. При составлении договора дарения необходимо учитывать следующие затраты:

1. Нотариальные услуги. Цены на услуги нотариуса могут различаться в зависимости от сложности сделки. Обычно стоимость начинается от 2 тыс. руб. и выше.
2. Государственная пошлина. Плата за регистрацию перехода права собственности всегда составляет 2 тысячи рублей.
3. Выписка из ЕГРН. Электронная выписка из ЕГРН с подробной информацией об объекте недвижимости и историей владельцев будет стоить 350 рублей.
4. Налог на дарение. Налог на дарение представляет собой подоходный налог, который в 2024 году составляет 13% или 15%. Однако данный налог не взимается, если подарок получен от близкого родственника.

Кто является близким родственником:

Необходимо помнить, что в 2024 году ставка налога в 13% будет применяться к подаренному имуществу, стоимость которого не превышает 5 миллионов рублей. Если стоимость имущества превышает данный лимит, на всю сумму свыше 5 миллионов рублей налог составит 15%.

Налоговую выплату осуществляет одаряемый, так как он фактически становится обладателем дохода. Если подарок получен не от ближайшего родственника, одаряемый обязан подать декларацию до 30 апреля следующего года, после чего налоговая служба отправит уведомление о размере налога, который нужно уплатить до 15 июля того же года. К примеру, если вы получили в дар квартиру (или долю в квартире) в 2024 году, декларацию следует подать с 1 января до 30 апреля 2025 года, а налог необходимо уплатить до 15 июля.

Обратите внимание, что с 2025 года вводятся новые нормы налогообложения. Ставки налога на недвижимость, полученную в дар, составят: 13% на сумму до 2,4 млн руб., 15% — на всю сумму, превышающую 2,4 млн руб.

Какова разница между дарственной и завещанием

Наиболее распространёнными документами для передачи как движимого, так и недвижимого имущества являются договор дарения и завещание.

Как было упомянуто ранее, договор дарения — это соглашение, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт другой стороне (одаряемому) конкретное имущество.

Что касается завещания, то это односторонний юридический документ, в котором завещатель указывает, как должно быть распределено его имущество после смерти. Завещание не приводит к немедленному переходу прав собственности, его действие начинается только после смерти завещателя.

Это позволяет завещателю сохранять контроль над своим имуществом в течение своей жизни, как отметила юрист.

При оформлении дарственной имущество передается конкретному лицу, указанному в документе, в то время как завещание представляет собой односторонний акт владельца, где определено, как и кем будет использовано имущество после его смерти, а также перечислены наследники, которые не обязательно должны быть родственниками.

Алена Сполчинская

Когда стоит выбрать дарственную, а когда завещание? Рекомендации юриста

• Выбор дарственной. Если ваша цель — безвозмездная передача имущества с немедленным предоставлением прав собственности одаряемому, то дарственная — это оптимальный путь. Этот вариант также уместен, если нужно быстро уладить вопросы наследства или уменьшить налоговые обязательства.

Договор дарения необходимо оформить при жизни дарителя. Невозможно обещать подарок после своей смерти — для этого составляется завещание. Если предполагается передача прав на квартиру одаряемому после смерти дарителя, сделка будет считаться недействительной.

• Выбор завещания. Если вы намерены оставить свое имущество наследникам, но хотите продолжать контролировать его до своей смерти, завещание станет наилучшим вариантом. Это особенно важно, если у вас несколько наследников, и вы хотите точно определить, как будет распределено имущество.