Почему люди перестали инвестировать в московские новостройки
Рост стоимости ипотеки может привести к падению потенциального спроса и в конечном итоге к снижению цен на жилье в Москве в ближайшие два года.
Это объясняется тем, что рост цен на ипотеку вкупе с повышением доходности фининструментов отпугнет инвесторов, которые в 2020 году обеспечили до 50% сделок по новостройкам в столице. Рост цен на ипотеку напрямую связан с недавним резким повышением ключевой ставки.
Теперь инвесторы вынуждены задуматься, хотят ли они иметь дело с подорожавшей ипотекой или же имеет смысл обратить свое внимание на другие фининструменты – например, облигации. С облигациями, как свидетельствует ММВБ, дела обстоят довольно неплохо: с января доходность 10-летних их выросла с 6,3% до 8,3%.
По словам макроэкономиста УК «Ингосстрах-Инвестиций» Антона Прокудина, высокие темпы поглощения ранее обеспечивали спрос со стороны инвесторов, но теперь ситуация изменится.
Однако дело не только в росте цен на ипотеку, всего с начала 2021 года доля инвесторов на рынке первичного жилья снизилась с 18% до 8-10%. В компании «Этажи» «Ъ» пояснили, что многие инвесторы вложились в новостройки еще год назад, вдобавок инвесторы поняли, что в нынешней ситуации потенциала для сверхдоходов не наблюдается.
Глава департамента продаж новостроек «ТСН Недвижимости» Алексей Авунц сообщил изданию, что с мая 2021-го активность инвесторов снизилась более чем на 10%. По его словам, ныне доходность можно предположить только в проектах точечной застройки, где имеет смысл рассчитывать на перманентный отложенный спрос.
Снижение инвестиционной привлекательности новостроек в Lexion Development объясняют также переходом на эскроу-счета (он случился еще летом 2019-го). Однако не все относятся к ситуации пессимистично. В АО «Интеко» полагают, что спрос еще придет в норму. Мол, в 2020-м на рынок вышли неквалифицированные инвесторы, которые после обесценивания депозитов решили вложиться в недвижимость.
Аналитики УК «Ингосстрах-Инвестиции» уверены, что цены на «первичку» в Москве могут снизиться на 15-20% к концу 2022 года или началу 2023-го. Сейчас они составляют около 236 тыс. рублей за «квадрат», а могут стоить в указанный период даже менее 200 тыс.
Еще одна причина снижения цен – высокие темпы ввода новых объектов недвижимости. Среднегодовая потребность в жилье в столице оценивается на уровне 3,8 млн «квадратов». Однако два предыдущих года в столице вводились в эксплуатацию по 5 млн «квадратов», да и за первые три квартала 2021-го сдано 4,3 млн «квадратов» (то есть уже больше средней нормы).