Сейчас ряд косвенных признаков указывают на то, что во многих крупных российских городах на рынке недвижимости образовался пузырь, считает экономист Сергей Хестанов.
При этом он отмечает, что пузырь — это существенное отклонение цены актива от так называемого справедливого значения. Во многом формированию этого пузыря способствовала программа льготной ипотеки, отмечает он. Ситуацией уже заинтересовался Минфин и другие ведомства, но пока власти предпочитают поддерживать застройщиков, не смотря на растущие риски.
Программа льготной ипотеки очень популярна, в отдельных регионах до 90% новостроек реализуются с ее помощью. Первоначальный взнос понизили с 20% до 15%. Поэтому программа льготной ипотеки позволила застройщикам взвинтить цены: без нее большинство нынешних покупателей просто не смогли бы купить недвижимость, полагает Хестанов.
Наибольшие опасения вызывает тот факт, что рост цен формируется в основном на заемные средства. При этом реальные доходы россиян уже несколько лет не растут, а цены на жилье, как и объем выдачи ипотечных займов увеличиваются.
«Это сочетание — верный путь к массовым дефолтам», — считает экономист. По его мнению, рынок ипотеки давно следует охладить, хотя бы увеличением первоначального взноса.
Небольшой первоначальный взнос привлекает, но он же и создает риски и для банка, и для заемщика. Если рынок недвижимости просядет сильнее, чем процент первоначального взноса, и заемщик не сможет платить по кредиту, то продажа изъятой залоговой квартиры не покроет его задолженности перед банком, пишет Хестанов.
Также он оценил потенциал возможного падения цен на квартиры. И в США, и в РФ рынок недвижимости в 2008 году просел приблизительно на 30% (в национальных валютах, в долларах отечественный рынок упал почти в 3 раза).
То есть произошло гораздо большее падение, чем первоначальный взнос по льготной ипотеке. Таким образом, при снижении цен на рынке недвижимости и дефолта клиента рискует и сам заемщик, и банк, одобривший ипотеку, размышляет экономист.
По его словам, спад в экономике, падение реальных доходов населения, дефолты по кредитам и падение рынка недвижимости взаимосвязаны между собой. Если экономика скатывается в кризис, то за этим следуют и все перечисленные выше явления.
При этом экономист отмечает, что рынок недвижимости очень консервативен. Значительные изменения цен там происходят постепенно. Собственники жилья неохотно мирятся с некоторым обесцениванием своего актива. Например, в 2008 году прошло от года до двух, прежде чем продавцы примирились с падением цен, и лишь затем цены серьезно снижались. Поэтому власть пока может смягчить грядущий ипотечный кризис, считает экономист.
По его мнению, для этого следует повысить требования по первоначальному взносу до 30–40% и отслеживать, чтобы этот взнос не вносили за счет ранее оформленного займа. Не допустить ипотечного кризиса легче, чем бороться с его последствиями, отмечает экономист.
