С 1 июля по всей стране начали действовать новые требования к застройщикам.
Радикально изменился способ финансирования новостроек. Застройщики всегда стремились обойтись без заемных средств. Это удавалось сделать, поддерживая высокие темпы продаж квартир. За счет этого и обеспечивалось строительство на старте, отмечает руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.
При этом уделяется большое значение темпу продаж. Часто руководство приходит к выводу, что ускорить продажи можно лишь предоставив скидки. Также нужно регулярно платить подрядчикам — словом, нужен непрерывный поток средств. Чтобы обеспечить бесперебойные продажи, застройщики готовы предоставить скидки.
При работе с эскроу-счетами, когда деньги за недвижимость поступают на спецсчет в банке, застройщики не могут использовать средства дольщиков при возведении объекта.
Но ту же сумму сразу в нужном объеме предоставляет банк. Под определенный процент, конечно, но всю сумму сразу. При этом уже не нужно ускорять продажи. Жилье продается по цене, включающей в себя маржу девелопера и процент банка. Скорость продажи квартир становится задачей банка, а не застройщика, считает Ступеньков.
Для застройщика ситуация меняется: ему уже не нужно срочно реализовывать жилье, он преследует цель продавать максимально дорого, чтобы без задержек выплачивать кредит и получать маржу.
Эксперт полагает, что в таком случае стоимость жилья увеличится на 25% и более. Процент по кредиту может составит примерно 12%, остальное — прибыль застройщика, которую он будет стремиться увеличить.
Новые правила дадут покупателям преимущество в виде низкой ставки по ипотеке, поскольку проценты по ней для первичного рынка придется уменьшить, иначе будет очень сложно найти покупателя, полагает эксперт. При этом время скидок уйдет, их предоставление будет невозможно и не нужно.
В связи с изменениями взлет может быть зафиксирован на рынке загородной недвижимости — малоэтажной. Она не регулируется 214-ФЗ. Спрос там в основном зависит от транспортной доступности.
Ранее сообщалось, что власти столицы выделят 3,3 млрд рублей на развитие дорожной сети за городом. Возможно строительство около 100 км дорог. Это увеличит транспортную доступность в подмосковье, соответственно там вырастет спроса на квартиры.
Это шанс для застройщиков, которым могут отказать банки на рынке многоэтажного городского строительства, так как отбор партнеров ожидается жесткий, полагает Ступеньков.
Аналитик Олег Репченко считает, что на данный момент повысить цены для покупателей не получится. Экономическая ситуация в стране изменилась, и если раньше квартиры постоянно дорожали, то сейчас цены стагнируют либо падают.
Существенно подорожали товары первой необходимости: еда, медикаменты.. Покупательская способность россиян минимальна, у большинства просто нет средств. В такой ситуации застройщикам, скорее всего, придется уменьшить свою рентабельность, считает он. Для многих бизнес может стать убыточным, предупреждает аналитик.
