Неясность по обе стороны - что ждет жилищное строительство без участия дольщиков

Данные опубликованы на портале правовой информации. Поправки включают новые правила финансирования строительства и продажи недвижимости.

Застройщики больше не могут привлекать средства дольщиков напрямую, соответственно эти средства должны быть получены из других источников, например в виде банковских кредитов.

Согласно поправкам, все застройщики с 1 июля могут привлекать деньги граждан для строительства новой недвижимости только на специальные банковские счета, за которыми будет вестись строгий контроль.

Через 12 месяцев после перехода на банковское сопровождение привлекать деньги граждан на долевое строительство нужно будет через счета эскроу в кредитных организациях. Средствами на этих счетах не смогут распоряжаться ни банки, ни участники долевого сторительства до сдачи дома.

В общем кредитные организации уже готовы к нововведениям, сообщили в пресс-службе ЦБ. Пока только 55 банков имеют право работать с новым механизмом, но их количество будет увеличиваться. Застройщики уже могут привлекать деньги граждан на счета эскроу на время возведения недвижимости.

Сфера строительства на данный момент для банков самая рискованная. Последний отчет ЦБ показал, что доля кредитов четвертой и пятой категорий качества (проблемные и безнадежные) здесь самая высокая. 

Открытой информации о том, какой объем инвестиций в строительство приходится на деньги дольщиков нет, но политики иногда высказываются по этому поводу. Президент ранее сообщил, что в РФ заключено более 1,1 млн договоров долевого строительства на общую сумму 3,4 трлн руб. Каждый год граждане отдавали напрямую девелоперам около 1,5 трлн руб., сообщал глава комитета по финансовому рынку Анатолий Аксаков. По данным компании «Метриум», граждане вкладывали в строительство около 1 трлн руб. ежегодно.

Размещение денег на эскроу-счетах кредитных организаций является источником долгосрочного фондирования и процентная ставка для девелоперов может быть меньше обычной, отмечают в Центробанке. Банки же смогут кредитовать девелоперов, как и сейчас, предворительно оценивая проекты.

Но все тонкости работы новой схемы еще не определены окончательно. Кредитные организации ждут указаний о порядке проверки банком девелоперов и правилах работы с проектами, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля.

Для того, чтобы банки охотнее кредитовали застройщиков, разрабатывается комплекс мер. Так, планируется разработать механизм предоставления гарантий по кредитам застройщикам от АО «Дом.РФ» (бывшее АИЖК), а также прописать нормы качества деятельности, характеристик и требований к девелоперам, передает РБК.

Главным минусом для кредитных организаций станет то, что по ряду проектов исчезает источник платы процентов по кредитам, который существует сейчас потому, что застройщик продает квартиры дольщикам, рассказали в Сбербанке. Средства со счетов эскроу до сдачи дома запрещается расходовать, также и на уплату процентов. Соответственно банки обязаны будут дать рассрочку по выплате процентов и взять на себя риски, что эти проценты не будут выплачены. Таким образом, часть рисков с дольщиков переходит на банк.

Девелоперы хотят получить объяснения от банков. Необходимы разъяснения механизмов контроля. Закон не предписывает, что на эскроу счет нужно будет перевести и деньги, уже собраные на строительство дома до введения новых правил. Непонятно, как будут контролироваться уже собранные средства, отмечает эксперт Дмитрий Некрестьянов.

Средства граждан — это бесплатный финансовый ресурс, соответственно банковское кредитование станет эффективно только в случае снижения процентных ставок по кредитам и ставок по ипотечным кредитам для граждан, считает замгендиректора MR Group Андрей Кирсанов.