Рост стоимости квартир в новых домах, вызванный, в том числе, ожидаемым завершением в июле долгосрочной государственной программы по льготной ипотеке, сделал приобретение жилья практически недоступным для значительной части российского населения.
В связи с этим эти люди вынуждены искать решение вопроса с жильем, обратившись к долгосрочной аренде, а это способствует увеличению спроса и росту цен на аренду на треть за последний год, несмотря на активное развитие сферы жилищного строительства.
В России в последние месяцы наблюдается устойчивое увеличение стоимости долгосрочной аренды жилья, превышающее уровень инфляции. По словам Алексея Попова, руководителя "Циан.Аналитики", средние тарифы по большим городам в настоящее время превышают прошлогодние на треть. Роман Жуков, глава "Яндекс Аренды", подчеркивает, что за последний год средняя цена аренды однокомнатной квартиры в городах с населением более миллиона человек увеличилась на 36,8% и составляет теперь 27 тыс. рублей в месяц, пишет «Коммерсант».
В Перми среднестатистический платеж увеличился на 57,4%, составив 25 тыс. рублей в месяц, в Челябинске этот показатель составил 56,1%, равняющийся 24 тыс. рублей; а в Казани платежи выросли на 46,4%, до 33 тыс. рублей. В столице произошло повышение на 30,7% и достигло 58 тыс. рублей. В Санкт-Петербурге платежи увеличились на 24,2% и теперь составляют 30 тыс. рублей в месяц за однокомнатное жилье.
Выпадающие покупки
Алексей Попов заявляет, что проблемы с арендой обострились в прошлую осень: пик сезонного спроса совпал с возвращением части релокантов и отказом компаний от дистанционного режима работы. Важную роль сыграл и рост ипотечных процентных ставок, который вызвал увеличение стоимости жилья, что стало причиной для отказа ряда потенциальных покупателей от покупки недвижимости. Попов подчеркивает, что размер обычного платежа по ипотеке в настоящее время в два раза больше размера средней арендной платы.
Согласно данным Института экономики города, показатель доступности жилья в России по итогам 2023 года достиг отметки в 3,5. Это означает, что на протяжении этого срока, семья из трех человек может отложить средства на приобретение 54-метровой квартиры, тратя на это все свои доходы. Это значение увеличилось на 9,4% в годовом сравнении, и на 66,7% по отношению к 2019 году, после которого привлекательность рынка начала повышаться из-за внедрения льготной ставки по ипотеке. Доступность аренды также снижается: в 2023 году жители Москвы в среднем тратили на аренду 39% своего дохода, в то время как сейчас этот показатель достигает 48%, подтверждают эксперты "Циан.Аналитике".
Ненужные квартиры
Согласно анализу, проведенному сервисом "Авито Недвижимости", в настоящее время в России доступно для аренды всего 281 тысяча квартир, что на 6,6% меньше, чем год назад. В больших городах с населением более миллиона человек, доступность аренды квартир уменьшилась на 23%, согласно данным "Яндекс Недвижимости". Аналитики из "Циан" отмечают, что данный показатель составляет все 38%.
Несмотря на увеличение объемов строительства жилых помещений, наблюдается уменьшение количества доступных объектов. Согласно информсистеме «Наш.Дом.РФ», в 2023 году по всей стране было построено 51,7 млн кв. м квартир в многоквартирных зданиях, в Москве - 6,5 млн кв. м. По сравнению с предыдущим годом, эти показатели выросли на 14% и 8% соответственно. Как считает г-н Жуков, многие новостройки не привлекают арендаторов, поскольку это в основном жилье на окраинах. В большинстве своем арендаторы более заинтересованы в проживании в устоявшихся районах, близко к месту работы или учебы.
Квартиры в новостройках в оживленных районах обычно привлекают значительный спрос и стоят дороже.
Глава ИЭГ Надежда Косарева подчеркивает, что в настоящее время в России на одно домашнее хозяйство приходится более одной жилой единицы. Это не только дома и квартиры, где люди проживают на праве собственности или социального найма, но также арендованные, сезонные и незаселенные помещения. Она отмечает, что сложно оценить количество последних, поскольку этот показатель включает в себя заброшенные объекты недвижимости в малопривлекательных районах, непроданные квартиры в уже сданных строительных проектах.
Тем не менее, долгосрочный сектор аренды вызывает обеспокоенность у институциональных инвесторов. Главное препятствие при строительстве таких объектов заключается в их рентабельности, укажет Александр Ручьев, президент ГК "Основа". Если продавать квартиры, вложения могут окупиться в течение пяти лет, подчеркнет Владислав Преобразенский, генеральный директор Клуба инвесторов Москвы. В тоже время, срок окупаемости домов для получения дохода может достигать 15–17 лет, уточняет директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК Ксения Цаплина. Девелоперам, применяющим проектное финансирование, такая модель не выгодна в принципе: необходимо быстро наполнять эскроу-счета для поддержания минимальных кредитных ставок, что с арендой невозможно, указывает Александр Ручьев.
Коммерческий директор УК Norke, Богдан Ковеза, отмечает недостаток профессиональных управляющих компаний на рынке. По мнению господина Преображенского, доходные дома могли бы привлечь интерес пенсионных фондов и других инвесторов с недорогими средствами. Было бы возможно стимулировать активность, используя механизмы долгосрочного кредита, субсидии или уменьшение налогообложения, что могло бы сократить срок окупаемости вложений, считает Надежда Косарева. Александр Шарапов, президент Becar Asset Management, делится опытом на международном уровне, где государство выдает застройщикам целевые ссуды сроком в 30 лет для доходных домов.
В больших городах России, сегмент долгосрочной аренды активно развивается за счет отдельных собственников, которые не против снижающейся рентабельности. В 2018 году можно было получить 7–7,5% годовых дивидендов с недвижимости, приобретенной для аренды, однако в настоящее время этот показатель составляет 5,5-6%, утверждает мистер Попов. Вместе с тем, Надежда Косарева указывает на тот факт, что основу фонда составляют квартиры, которые были получены в результате безвозмездной приватизации.
