Перегретый рынок вторичного жилья начал остывать

Средняя стоимость квадратного метра за месяц стала ниже на 0,5%. Это достаточный показатель, чтобы говорить не о временных колебаниях, а об установившемся тренде, говорят аналитики, с которыми побеседовали журналисты «Известий».

«Квадрат» вторички сейчас стоит около 79,6 тысячи рублей, уточнил директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Он подчеркнул, что разница апрельского показателя с мартовским в 0,5% не является погрешностью.

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова рассказала, что в Москве заметен рост спроса на самое дешевое жилье. Вероятно, это сказалось на среднем чеке вторички в сторону уменьшения суммы. Значительная часть сделок сейчас проходит в районе 7 млн рублей.

Первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал в комментарии к известию о снижении цен на вторичку напомнил, что в предыдущие годы на жилье был ажиотажный спрос. Основная волна была вызвана объявлением о льготной ипотеке под 6,5%. В период коронавирусных ограничений данное решение стало мощным стимулом развития строительной отрасли. Однако вскоре ажиотажный спрос привел к подорожанию недвижимости сверх инфляции. Вслед за новостройками подорожало и вторичное жилье. Чтобы сбить рост цен, пришлось пересмотреть параметры льготной ипотеки, сместив ее акцент с Москвы, Петербурга в регионы. Для этого был снижен лимит сумм заимствования до такого уровня, чтобы мотивировать граждан покупать более дешевое жилье за пределами крупных городов. Между тем, цены на рынке недвижимости продолжали расти.

В конечном итоге они стали влиять и на спрос. А в сочетании с повышением ключевой ставки и ставок по ипотеке привлекательность покупки жилья резко снизилась. Результаты этого наблюдаются в настоящий момент.

По словам Ильдара Хусаинова, за последний месяц спрос на вторичную недвижимость обрушился на 55–60%, а объем предложения вырос на 11%. По всей видимости, спрос на вторичку в ближайшее время не увеличится. По крайней мере, до тех пор, пока ставки по ипотеке не опустятся до уровня 9–11% (льготная ипотека сейчас выдается под 9%). Соответственно, цены на жилье продолжат падать.

Впрочем, при нынешнем уровне инфляции (17,7%), рассчитывать на смягчение Центробанком монетарной политики пока не приходится. Поэтому и рыночная ипотечная ставка вряд ли опустится ниже 13–14% годовых. При всех перечисленных обстоятельствах летом стоимость вторичного жилья опустится еще на 3–5%, спрогнозировал Хусаинов.

Рассчитывать на то, что вторичное жилье потянет за собой цены квартир в новостройках, не приходится. Связь этих сегментов очевидна. Но новостройки все равно продолжат дорожать, считает эксперт ипотечного рынка Андрей Бархота. Дело тут не только в стимулирующем спрос на новое жилье эффекте льготной ипотеки. Цены на стройматериалы за месяц выросли на 10%, и застройщики вряд ли станут закрывать глаза на издержки.

Экономист Никита Кричевский в прогнозах цен на недвижимость констатировал, что рынок в настоящий момент перегрет. «Пока он не «остынет», а народ надеется, что это произойдет в нынешнем году, к рынку недвижимости можно не подходить», - резюмировал эксперт.