Хотели, как лучше и рынок перегрели: почему провалилась льготная ипотека

Ипотека по ставке 6,5% обернулась повышением цен на жилье, которое «к январю съело весь эффект от снижения ставки», заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина.

Она добавила, что программу льготной ипотеки можно продлить, но точечно – оставить для отдельных регионов (передает iReactor). Например, программа будет не во вред в субъектах с низким объемом ввода жилья. Кроме того, необходимы программы для молодых семей, отметила Набиуллина.

Случился перегрев

9 февраля беспокойство по поводу негативного эффекта программы льготной ипотеки выразили в Минэкономразвития. Глава министерства Максим Решетников тогда посетовал, что рынок жилья перегрелся, подчеркнув, что первыми бенефициарами программы стали крупные города, которые за счет этого «продолжают втягивать» население со всей страны в себя.

В чем причина провала

Аналитик, инвестбанкир Евгений Коган согласился с негативными оценками программы, хотя и сделал оговорку, что ее цели были вполне положительными: сделать жилье доступнее и поддержать строительную отрасль.

Процентная ставка по ипотечным кредитам действительно снизилась. Так, в январе 2021 года средняя ставка составила 7,36% по сравнению с 9% в январе 2020 года. Объем ипотечных кредитов за прошлый год вырос на 21,4%.

С началом реализации программы очень многие россияне захотели ипотеку по сниженной ставке. Спрос на жилье резко вырос, и оно стало дорожать. В Москве недвижимость подорожала на 15% в годовом выражении к январю 2020-го. Как следствие, процентные выплаты по ипотекам стали тоже расти, причем они в ряде случаев стали даже выше, чем были до введения льготной ипотеки.

Доходы граждан за подорожанием жилья не успевает. Более того, реальные располагаемые доходы населения падают. В результате этих ножниц возник сильный дисбаланс цен на недвижимость и зарплат. Особенно остро эта проблема встала на Дальнем Востоке.

Оставить программу локально тоже не выглядит хорошим решением в сложившейся ситуации. Это наверняка приведет к еще большему росту цен и увеличению числа ипотечных кредитов среди наименее бедных регионов, предупредил Коган.

Эксперт констатировал, что для семей, чей доход превышает 100 или 150 тысяч рублей, несколько процентов разницы «погоды не сделают». Однако низкие ставки заманивают в ипотеку людей с низкими доходами, стимулируя их брать на себя риск ради шанса сэкономить.

– Семьи с низкими доходами, тратящие его основную долю на выплату ипотеки, с высокой вероятностью обанкротятся – тут ставка пониже вряд ли спасет, – пояснил аналитик.

Коган вспомнил, как совсем недавно президент Владимир Путин заметил, что доступность жилья в ходе льготной программы не так сильно повысилась. Глава государства допустил, что следует принять меры для «выравнивания ценовой ситуации» на рынке недвижимости.

– Интересно, что подразумевается под этим "выравниванием"? Неужели, в лучших традициях последних месяцев, и цены на жилье остановим?, – заключил Коган.