Увы, каникулы! Брать ли тайм-аут в выплатах по ипотеке?

Новый закон был одобрен депутатами в апреле, подписан президентом в мае и вступил в силу 31 июля.

В переводе с древнегреческого

Кредиты под залог земли додумались давать еще в Древнем Египте, однако слово «ипотека» происходит из древнегреческого и означает подпорку или подставку. Так называли столбы, на которых висели таблички с информацией – земля заложена. Сейчас залогом чаще всего выступает квартира – причем та самая, которую должник покупает на занятые деньги.

В СССР ипотека не практиковалась. Жилищный вопрос по мере возможностей решало государство. Сначала многие граждане жили в коммуналках, несколько поколений в одной комнате. Потом получали отдельное жилье. В очереди надо было стоять долго, иногда десятилетиями. В конце 50-х появилась возможность вступать в ЖСК, жилищно-строительные кооперативы. Но и там была очередь, иногда не менее длинные. (Об очередях, физических или бумажных, сейчас почему-то не вспоминают, однако это был пусть неофициальный, зато безусловно фирменный знак СССР. В жилищном вопросе тоже).

Риск – дело благородное?

В постсоветской России первый закон об ипотеке появился только в 1998 году – неустойчивая ситуация 90-х менее всего способствовала взятию на себя долгосрочных обязательств. Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) был принят в июле, а уже в августе грянул дефолт. За полгода рубль рухнул более чем в три раза, до кризиса давали шесть рублей за доллар, в начале следующего года – уже 21. Рублевые накопления в очередной раз обесценились.

При таких условиях об ипотеке никто и не задумывался. Тем более что на нынешнюю она была похожа мало – средства давались на три года и под 40 процентов.

Однако постепенно вместе со стабилизацией экономики начался и интерес к ипотеке. Она стала привычным, хотя и рискованным делом – ведь суммы кредитов достаточно велики, а встряски, которые могли кардинально поменять личную ситуацию человека, случались в экономике и позднее. Для частного лица это могло обернуться настоящей финансовой катастрофой – далеко не все банки были склонны идти навстречу. Обещал, так плати, как хочешь – такова была позиция финансистов, не милосердная, однако не лишенная логики.

Разделим риски по справедливости?

Один из крупных скандалов, связанных с ипотекой, вспыхнул в 2014 году. Тогда совпали сразу два фактора – цены на нефть снизились, а Россия попала под международные санкции после присоединения Крыма и начала конфликта в Донбассе. В конце 2013 года рубль стоил почти 33 рубля, в 2014-м за доллар давали уже в полтора раза больше (курс дошел до 80 рублей за доллар, но затем валютный рынок удалось стабилизировать). Вслед за курсом доллара выросли и цены.

Подавляющее большинство граждан России так или иначе ощутили на себе последствия нового кризиса, но в особенно тяжелое положение попали люди, решившиеся на валютную ипотеку. Потом они вспоминали, что банки иногда прямо-таки навязывали валютные вариант, обещая, что клиент потом без проблем сможет изменить условия договора. Но на деле эти обещания никто выполнять не собирался. Поэтому в 2014-м году сумма, которую нужно было выплачивать ежемесячно, итак значительная, подскочила в несколько раз – а доходы остались прежними или снизились. Начались массовые выступления тех, кто просил перевести валютные кредиты в рубли.

«Позиция группы была простая: «Ситуация непредвиденная, кризисная, одинаково сложная для всех. Давайте разделим риски. Справедливо было бы разделить бремя платежа на три части: 33% берет на себя государство, 33% – банк и 33% – сам заемщик», – рассказал один из них.

Государство в итоге занялось этим вопросом.

Сделай паузу

С 2014 года валютная ипотека резко утратила популярность. Однако и те, кто брали заем в рублях, иногда оказываются в ситуации, которая резко меняет их финансовое положение. Поэтому идея об ипотечных каникулах в общем и целом встретила одобрение.

Некоторые банки шли навстречу клиентам в сложных ситуациях и раньше – к примеру, в Сбербанке могли позволить отложить выплату основного долга при рождении ребенка, в этот период заемщику разрешалось выплачивать только проценты по долгу. Однако все договоренности зависели от доброй воли банковских служащих.

Официально предложил ввести ипотечные каникулы президент Владимир Путин. В феврале этого года в послании Федеральному собранию он вспомнил о должниках, которые временно лишились доходов и не в состоянии выплачивать ежемесячно сумму по ипотечному кредиту. «Для защиты людей нужны дополнительные гарантии», – отметил глава государства.

Закон приняли в довольно короткий срок. Сначала речь шла только о новых кредитах, однако вскоре Путин предложил распространить действие закона и на тех, кто взял ипотеку раньше.

Федеральный закон N 76-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части особенностей изменения условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с заемщиком — физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, по требованию заемщика» был подписан 1 мая.

Увы, нужны каникулы

Уйти на ипотечные каникулы может человек, оказавшийся в трудной жизненной ситуации. Передышку могут дать на полгода, если человек подтвердит документами, что он потерял работу или не может работать по болезни более двух месяцев, получил инвалидность первой или второй группы или же семейный доход снизился более чем на 30 процентов. Кредит при этом не должен превышать 15 миллионов, а жилье – быть единственным.

Если у заемщика есть другое недвижимое имущество, даже дача, пригодная для жизни круглый год, о каникулах придется специально договариваться с банком частным порядком, под действие закона такие случаи не попадают.

Срок каникул можно установить любой, но не более полугода. Также заемщик вправе просить уменьшить на этот срок сумму ежемесячных выплат или же отменить их вовсе. Возобновить выплаты можно в любой момент. На срок «каникул» продляется и срок возврата кредита. Главный подводный камень – в том, что заемщик выигрывает время, но проигрывает в деньгах. Во время ипотечных каникул по условиям кредита могут по-прежнему начисляться проценты на основную сумму долга.

Некоторые эксперты считают, что нельзя также с точностью утверждать, что ипотечные каникулы не повлияют на кредитную историю. Официально это действительно на ней не отразится, однако информация о том, что потенциальный заемщик когда-то брал ипотечные каникулы, будет доступна банковским служащим, и они могут счесть его недостаточно надежным. С другой стороны, если заемщик однажды уже уходил на ипотечные каникулы, а потом благополучно выплатил кредит, банки могут пойти ему на встречу и в следующий раз, хотя по закону не обязаны это делать.