Преимущества схемы ЖСК для застройщиков могут исчезнуть

Российские власти, опасающиеся появления во время кризиса волны обманутых пайщиков, начали менять правила игры в этой сфере. По мнению некоторых экспертов, опрошенных РИА Новости, после тех или иных законодательных нововведений ЖСК ничем не будет отличаться от долевого строительства, и, соответственно, исчезнут все преимущества использования кооперативов для застройщиков, и сама схема практически перестанет использоваться.

Сегодня схема, задуманная как способ кооперации граждан, используется застройщиками для обхода закона о долевом строительстве (214-ФЗ), отмечают в Минстрое.

«Фактически мы видим ситуацию, когда сами застройщики от граждан берут деньги, и граждане никакого отношения не имеют к данному кооперативу», – подтверждает заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров. По данным Москомстройинвеста, в Москве 32 объекта ЖСК, и на каждый создан свой кооператив, что составляет 7,5% от всех домов в Москве, строящихся с привлечением средств граждан. При этом кооперативов, созданных самим гражданами, в Москве всего два, говорит Гончаров.

Плюсы схемы для застройщиков заключаются в том, что нет необходимости иметь разрешение на строительство и проектную декларацию на момент начала привлечения средств граждан. Кроме того, в случае срыва сроков сдачи ввода в эксплуатацию покупатель не может требовать неустойку. То есть, по сути, при продаже квартир по схеме ЖСК застройщик защищен, а покупатель – нет, утверждает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

Рядовые участники ЖСК также не могут рассчитывать на компенсации и неустойки в связи с задержкой сдачи дома, поскольку являются соучредителями кооператива и строят объект на собственные средства.

«За последний год на рынке встречались примеры недобросовестной работы застройщиков с продажами через ЖСК. Это компания «СУ-155», по многим проектам которой произошла заморозка строительства», — говорит Литинецкая.

При этом нельзя точно подсчитать количество обманутых пайщиков, поскольку все те граждане, которые заявляются для признания пострадавшими от действий застройщика, не подпадают под критерии обманутых дольщиков. «Их средства как раз привлекает то лицо, которое не обладает никакими правами на земельный участок и объект. В этом как раз и заключается сложность пайщиков — при банкротстве застройщика они вряд ли будут на что-то претендовать, поскольку объект им не принадлежит», — говорит Гончаров.

Понимая, что ситуация с ЖСК далека от идеала и чревата появлением обманутых пайщиков, власти начинают менять законодательство в этой сфере. Так, с 25 июля 2015 года для кооперативов введено ограничение в части строительства более чем одного многоквартирного дома с количеством этажей свыше трех. С 1 июля 2016 года для ЖСК, осуществляющих строительство за счет средств граждан, возлагается обязанность по размещению в государственной информационной системе ЖКХ устава кооператива и информации о его членах, исходно-разрешительной документации по строительству объекта, а также об объемах поступивших паевых взносов.

По словам Литинецкой, предложение ужесточить надзор за ЖСК защитит покупателей, но в результате может оказаться, что ЖСК после тех или иных законодательных нововведений ничем не будет отличаться от долевого строительства. «Соответственно, для застройщика все преимущества использования ЖСК исчезнут. Поэтому, вероятно, все реже будет встречаться такая схема продажи, а со временем она и вовсе исчезнет», — делится мнением эксперт.

В Минстрое указывают, что поскольку участие в ЖСК не обеспечено гарантиями государства, то от ЖСК целесообразно отказаться.