Эксперты обнаружили на рынке недвижимости семь из 10 основных признаков кризиса. По их мнению, антироссийские санкции и повышение ключевой ставки могут ухудшить ситуацию.
Один из основных признаков кризиса на рынке недвижимости, который можно наблюдать сейчас, - девальвация рубля. Критическим можно считать падение курса национальной валюты на 30% и более, что и случилось в 2014 году. С одной стороны, это спровоцировало повышенный спрос на недвижимость - люди начали срочно перекладывать рублевые сбережения в квадратные метры. «Но это всего лишь первая реакция рынка. В дальнейшем спрос может существенно скорректироваться», - говорится в отчете компании «Метриум Групп».
Второй признак кризиса – рост инфляции. В августе Минэкономразвития пересмотрело свой прогноз по этому показателю, увеличив его с 5,5% до 7,5% к концу года. По некоторым прогнозам, к концу 2014 года инфляция может составить и 9%.
Снижение роста ВВП также негативно отражается на рынке недвижимости. Согласно обновленным прогнозам Минэкономразвития, рост валового внутреннего продукта в 2014 году составит 0,5% вместо заявленных ранее 2,5%. Уровень благосостояния населения снижается, что напрямую влияет на спрос на недвижимость.
Снижение роста доходов населения сказывается на платежеспособности потенциальных покупателей недвижимости. Уже в 2015 году реальный рост доходов населения может снизиться втрое, и составит в итоге не более 0,4%, согласно прогнозу Минэкономразвития.
Рост ипотечных ставок также может ударить по рынку. Повышение ключевой ставки Центробанка в ноябре до 9,5% автоматически ведет к повышению ипотечных ставок. АИЖК прогнозирует на декабрь рост ставок до 13-13,5%. Критическим можно считать порог ипотечной ставки в размере 14-15%, при такой стоимости кредита доля ипотечных покупателей резко снизится.
Вместе с тем, растет количество отказов по выдаче ипотеки. В третьем квартале 2014 года банки стали более тщательно и строго рассматривать заявки клиентов. Кредиторы, наученные горьким опытом кризиса 2008 года, уже сейчас стараются минимизировать риск невозврата.
Рост стоимости проектного финансирования также указан в числе основных признаков кризиса на рынке недвижимости. Если в благополучные времена приемлемой для девелоперов считалась ставка в 12% годовых, то уже сегодня она увеличилась до 15%. При этом психологический порог – 18%, с достижением которого застройщики могут отложить свои планы до лучших времен.
Восьмой признак кризиса - падение объемов строительства и уменьшение предложения - на рынке пока не проявился. Напротив, в течение всего года регулярно выходили новые проекты. Однако рост ставок по проектному финансированию, изменение процедуры выкупа земельного участка и получения разрешения на строительство (по которой требуется уже 100%-ная оплата) ведут к существенному росту инвестиционной себестоимости проекта для застройщика. «Соответственно, в таких условиях однозначно следует ожидать уменьшения количества игроков и новых проектов. Рынок будет сжиматься, что происходит именно в кризисные периоды», - утверждают аналитики.
Падение спроса, характерное для кризисной ситуации на рынке, также пока не отмечается. Более того, в течение всего года наблюдается повышенная покупательская активность. Согласно данным Росреестра, количество зарегистрированных договоров долевого участия с января по октябрь 2014 года выросло на 10% относительно показателя за аналогичный период 2013 года. Количество зарегистрированных прав на недвижимость за сопоставимые периоды 2013 и 2014 гг. увеличилось на 16,5%.
Также о наступлении кризиса можно говорить, когда ценники на первичном рынке жилья официально опустятся на 10% и более. Но по итогам 2014 года цены только выросли - на 8% в эконом-классе и 12% в бизнес-классе, отмечают эксперты.
«Итого, семь из десяти перечисленных признаков критического состояния рынка на сегодняшний день мы по факту имеем… В перспективе 3-6 месяцев при условии сохранения нестабильной ситуации, ожидается снижение показателей развития рынка, вызванное усугублением экономической ситуации. Антироссийские санкции, очередное повышение ключевой ставки… неминуемо приведут к повышению ипотечных ставок, соответственно можно предположить снижение объема спроса, увеличение конкуренции, снижение цен в наименее ликвидных объектах», – комментирует генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
