Развитие Москвы и Санкт-Петербурга должно идти по кластерному типу. Именно так – создавая несколько центров вместо одного и разгружая тем самым свои мегаполисы – поступают в Европе.
Заявления о будущем обеих столиц прозвучали почти одновременно – на Мировом политическом форуме в Ярославле и V Международном инвестиционном форуме по недвижимости PROEstate в Санкт-Петербурге.
«Главным результатом появления новых территорий является полицентризм, то есть появление второго административного центра Москвы, помимо существующего исторического», - заявил вчера в Ярославле столичный мэр Сергей Собянин, рассказывая о планах по расширению Москвы.
«Развитие деловых районов за пределами исторического центра повысит качество жизни в Петербурге: по примеру европейских городов, он должен стать полицентричным», - такое мнение озвучил сегодня на девелоперском форуме в Санкт-Петербурге исполнительный директор ЗАО «ОДЦ «Охта» (реализует проект строительства «Лахта-центра») Александр Бобков.
Очевидно, что множество проблем столиц возникает из-за их сложившейся структуры, тяготеющей к единому историческому центру (моноцентризм). Единственный центр оказывается безнадежно перегружен, и во всех столицах мира ищут способ рассредоточить активность, в том числе деловую, по всей территории города. Современные тенденции градостроительства предлагают двигаться в сторону полицентризма - выноса деловых кластеров за пределы центра, создания общественно-деловых районов, которые станут центром притяжения – как деловой, так и повседневной активности.
Жизнь за пределами центра
СПРАВКА. Кластер – часть города, которая ограничена естественными или искусственными границами, которые сложно или невозможно преодолеть. Кластер - основа современного градостроительства. Минимальный кластер – это квартал. В зависимости от степени насыщения в кластере можно определять необходимость строительства той или иной недвижимости.
Все участники петербургского форума PROEstate сошлись во мнении, что российские мегаполисы должны развиваться по кластерному типу в русле основных тенденций в трансформации современных мегаполисов Европы, однако где и какие центры организовывать – это вопрос для серьезной архитектурной проработки. Она уже идет очень активно.
В Москве сейчас вопросы переноса деловой активности за пределы города решает специальная комиссия при президенте России, которая прорабатывает вопросы расширения территории Москвы.
В Санкт-Петербурге пошли по другому пути: создание новых центров активности будет реализовано внутри существующих границ города, поскольку в городе сохраняется серьезный земельный ресурс: промзоны занимают до 40% площади северной столицы, в то время как в Париже и Лондоне этот показатель не превышает 10-15%.
Это мнение разделяет Александр Бобков, выступивший на конгрессе «Трансформация городов» в рамках PROEstate-2011. Он уверен, что в городе есть все условия, чтобы развиваться по кластерному типу, в духе современных тенденций развития Лондона (сеть мини-кластеров в различных районах) или Парижа (один большой деловой район и подготовка к строительству мини-кластеров в других районах). По мнению Бобкова, Петербург при всем богатстве исторического наследия и привлекательности представляет собой сегодня неоднородную среду, в которой за фешенебельным фасадом скрываются обычные проблемы города: перегруженный исторический центр и большие транспортные потоки. «Эти проблемы невозможно решать локально, при этом комплексного развития в Петербурге пока нет», - констатировал топ-менеджер ОДЦ «Охта».
Замдиректора департамента консалтинга Colliers International в Санкт-Петербурге Евгения Васильева считает, что в Санкт-Петербурге уже есть ряд районов, которые можно было бы назвать новыми деловыми мини-кластерами и которые оказались весьма востребованы. «Пулково», «Морской фасад» и «Балтийская жемчужина» - районы, про которые 10 лет назад даже нельзя было предположить, что они станут центром делового притяжения, а сейчас они весьма высоко котируются на рынке офисных помещений, пояснила эксперт.
«Децентрализация происходит при равномерном развитии городских кластеров, что в данный момент особенно актуально для таких мегаполисов, как Москва или Санкт-Петербург», - уверен генеральный директор консалтинговой компании RRG Денис Колокольников.
Выход есть
На конференции активно обсуждали еще одну важную тему. Дело в том, что Санкт-Петербург – третий по населению (после Москвы и Лондона) город в Европе, однако город редко попадает в рейтинги инвестиционной привлекательности и не стал тем местом, где считали бы необходимым размещать свои офисы международные корпорации. При этом город имеет весьма выгодное расположение, близкое к Европе, морской порт и ряд других преимуществ, что могло бы послужить серьезным «магнитом» для бизнеса.
Что можно сделать, чтобы Петербург стал глобальным городом? Александр Бобков считает, что привлекательность города для бизнеса зависит от баланса трех компонентов: сохранения исторического облика, развития города как делового и туристического центра центр и умения делать жизнь жителей и гостей города безопасной и комфортной. И эти компоненты надо умело сочетать и развивать.
Тем временем реальность пока не радует. Во-первых, число автомобилей в Санкт-Петербурге к концу 2011 года превысит 1,7 млн¸ в то время как в Париже число зарегистрированных авто составило лишь 800 тыс. Средняя скорость движения в центре Петербурга – 15 км/ч. Пробки пожирают время – основной ресурс бизнесмена, и эту проблему предстоит решить, чтобы город стал привлекательным для бизнеса.
В Санкт-Петербурге также наблюдается нехватка мест для работы: по данным NAI Becar, на 1000 человек в городе приходится 545 кв.м. офисных площадей, в то время как в Лондоне эта цифра на порядок выше – около 5000 кв.м.
Не решены в городе и экологические проблемы – согласно рейтингу Mercer’s Eco-City Ranking-2010, из 220 крупнейших городов мира Санкт-Петербург расположился на 201 месте, Москва – на 203 рядом с такими традиционно экологически грязными городами, как Баку и Мехико.
Как решить эти проблемы? Один из выходов – создание современных общественно-деловых кластеров наподобие «Лахта-центра». «Своим проектом мы формируем деловое пространство мирового уровня, которое должно привлечь наиболее эффективных работников», - подчеркнул в своем выступлении Бобков. Однако «Лахта-центр» будет решать не только эти задачи. По словам топ-менеджера ОДЦ «Охта», в Приморском районе Санкт-Петербурга будет создан «полноценный, самодостаточный район с деловой функцией». Помимо офисов, в комплексе предусмотрено создание научных, спортивных и других социальных объектов, зеленые зоны займут 30% территории. Район, по замыслу проектировщиков, будет «жить» круглосуточно, а не только в рабочее время.
Обновление транспортной инфраструктуры – также один из важных элементов проекта. Ведь, к примеру, в Париже за последние пять лет благодаря развитию общественного транспорта выбросы углекислого газа снизились почти на 10%, а окиси азота — почти на треть.
Помощь не помешает
Трансформация больших городов – слишком большая проблема, чтобы бизнес смог в одиночку справиться с ней. Особенно, если проекты реализуются на территориях бывших промзон. «Без поддержки города масштабный редевелопмент может быть реализован только для топовых мест - таких, как, например, проект «Набережная Европы». Или если территория не требует серьезных вложений, там не было вредных производств, как в случае с «Лахта-центром», который будет построен на месте бывшего промышленного склада песка», - рассказывает Александр Бобков.
Он считает, что в создании общественно-деловых кластеров девелоперам необходима помощь города, ведь окупаемость таких проектов от 8 лет и выше. В качестве примера он привел редевелопмент района Гамбурга Хафен-сити (HafenСity), где на месте промзоны создается комплексный городской квартал. Здесь город выступил в роли девелопера - в 1999 году Сенат объявил конкурс на редевелопмент портовой зоны площадью 155 га, расположенной практически в центре города. Общая стоимость проекта – 6,3 млрд. евро. Сегодня он реализован примерно на 15%: в преобразованном порту живут 1500 человек и работают 6000. Окончание строительства намечено на 2020-2030 годы.
Проекты редевелопмента в крупных промышленных зонах в российских городах могут быть организованы с помощью государственно-частных партнерств, которые сейчас как раз активно используются для малоэтажного строительства, сошлись во мнении участники форума.
