Покупку строящегося жилья законы РФ регламентируют только в отношении многоквартирных домов. Как лучше совершить покупку строящегося коттеджа?
Статья № 1 в 214-ФЗ гласит: «Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов».
Получается, что купить по закону недостроенный коттедж нельзя. Как констатируют эксперты компании Penny Lane Realty, сделки на первичном загородном рынке чаще всего происходят по «серому» договору, потому что на основании закона деньги у покупателей застройщик получить не может никак.
Эксперты составили свод правил, соблюдая которые покупатель сможет минимизировать риски в процессе приобретения объекта на первичном загородном рынке.
Проверьте документы застройщика
Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty советует: «При покупке недостроенного загородного дома у застройщика, прежде всего, необходимо ознакомиться с разрешением на строительство, правоустанавливающими документами на землю. Довольно распространенная ситуация, когда застройщик закладывает банку участки, чтобы получить ссуду. Проконтролируйте, чтобы дома были выведены из-под залога перед приобретением недвижимости.
Также мы рекомендуем покупателям посмотреть «свежую» выписку из ЕГРЮЛ (сведения, указанные в выписке, соответствуют действительности 1 месяц), где имеется краткая информация о юридическом лице, генеральном директоре, главном бухгалтере и т.п. Тем самым вы сможете удостовериться в том, что договор подписывает уполномоченное лицо. Если застройщик неизвестен, то постарайтесь ознакомиться с годовым балансом компании, чтобы убедиться, что данная структура твердо стоит на ногах, не убыточна и не станет завтра неожиданным банкротом».
Тщательно ознакомьтесь с договором
Обычно застройщик предлагает покупателю заключить предварительный договор купли-продажи на дом и землю. Это «кривой» вариант, тем не менее, он является самым оптимальным на сегодняшний день для приобретения недостроенного коттеджа. Проконтролируйте, чтобы в договоре были четко указаны сроки сдачи объекта, цена, ввод в эксплуатацию, а также штрафные санкции за нарушение обязательств.
Уделите особое внимание коммуникациям
Наличие действующих коммуникаций, безусловно, повышает привлекательность объекта, однако это большая редкость. Застройщику намного дешевле строить дома и в процессе стройки тянуть сети. В случае, если продавец еще не провел коммуникации, у него на руках обязательно должны быть ТУ (технические условия) на их получение. Если ТУ нет или они просрочены, то велика вероятность того, что к участку протянуть сети нереально. Или же решение вопроса требует столько денег, что это становится абсолютно нерентабельным. Такая ситуация встречается довольно часто и ведет за собой серьезное снижение цены на недвижимость. Наш совет: настороженно относитесь к обещаниям включить газ завтра и старайтесь, чтобы все гарантии застройщика были подкреплены в договоре в виде финансовых обеспечений и штрафных санкций.
Уточните категорию земли
Отдавайте предпочтение именно землям поселений с разрешенным видом использования под ИЖС, поскольку эта категория более всего защищена законом. Владелец такой недвижимости может без проблем прописаться в доме. Как правило, земли данной категории обеспечены центральными коммуникациями. К тому же, ограничение по электроэнергии там составляет не менее 15 кВт на дом, чего с лихвой хватает на обеспечение коттеджа светом и теплом. Кроме того, не стоит упускать из виду, что в нашей стране возникают постоянные нововведения касательно статуса строений, расположенных на землях сельхоз назначения, и их размера. При нынешнем многообразии и «гибкости» законодательства, ИЖС дает дополнительные гарантии того, что дом не снесут.
Узнайте о наличии ипотечных программ
Даже если вы не планируете приобретать коттедж с помощью ипотеки, уточните о наличии действующих кредитных программ на покупку недвижимости в данном поселке. Банк тщательно проверяет всю имеющуюся документацию на землю, лицензии на строительство, ТУ на получение коммуникаций и лишь потом выносит свой вердикт о выдаче ипотеки. Возможность оформить ипотеку на дом, тем более от солидного банка, является дополнительной гарантией надежности застройщика.
