Переоценка земельных участков в России, запланированная на 2011 год, может спровоцировать социальный протест, предупреждают оценщики. Ставки налогов для владельцев земель увеличатся в сотни раз.
Изменения в законе «Об оценочной деятельности» с 2011 года сделают кадастровую оценку обязательной для всех владельцев земли. В экспертном сообществе уверены: законодательство не готово к переходу на массовую кадастровую оценку. «В вопросах оценки земель Гражданский кодекс и Земельный кодекс противоречат друг другу», -- говорит участник ведомственного совещания. В связи с жалобами предпринимателей на завышенные кадастровые цены оценщики опасаются социального протеста против нововведений.
Кадастровая оценка земель должна определяться с учетом уровня рыночных цен, арендной ставки за участки. Оценщики принимают во внимание также вид территориальной зоны и факторы окружающей среды. Ценообразующими факторами в кадастровой оценке выступают доступность различных центров тяготения, уровень развития транспортной, инженерной и производственной инфраструктур, историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, а также геологические условия.
Результаты кадастровой оценки заносятся в Государственный земельный кадастр. Размер кадастровой стоимости напрямую влияет на ставку земельного налога и служит для него налоговой базой. Ставка земельного налога исчисляется как процент от кадастровой стоимости. Налог регулируется местными властями. Он должен быть не больше 0,3% от кадастровой стоимости сотки земли с участков сельскохозяйственного назначения, жилищного фонда, личного подсобного хозяйства. Для прочих участков максимальная ставка налога составляет 1,5% от кадастровой стоимости.
По данным общественной организации малого бизнеса «ОПОРА России», в результате кадастровой переоценки земли в 2009 году размер земельного налога для предпринимателей в Суздале увеличился в 200 раз. «В Вологодской области кадастровая стоимость земель гаражей и автостоянок поднялась в 109 раз, под учреждениями народного образования -- в 250 раз, под оздоровительными и рекреационными объектами – в 1035 раз», -- сообщается в аналитических материалах организации.
«Кадастровая стоимость земли в регионах зачастую в разы превышает рыночную», -- подтверждает руководитель Центра экспертизы проблем предпринимательства Андрей Шубин. Предприниматели вынуждены оспаривать в суде результаты оценки. На основе судебных решений результаты кадастровой оценки в текущем году были признаны незаконными в Красноярском крае и Кемеровской области.
В целях налоговой оптимизации владельцы земли сейчас вынуждены прибегать к альтернативному способу оценки – нормативному. «Он ближе к рыночной стоимости земли, -- отмечает владелец земельного участка. – По кадастровой оценке моя земля стоит больше 60 млн, по нормативной – 20 млн».
Завышение кадастровой цены происходит из-за того, что одни и те же участки оцениваются в разное время, считает председатель профсоюза работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций Владимир Пискурев. «Понятно, что цена одного и того же участка до кризиса и во время кризиса будет отличаться», -- говорит эксперт.
На федеральном уровне кадастровую оценку земель регулирует Минэкономразвития. Сейчас на базе Росреестра и консультационных совещаний в экспертном сообществе вырабатываются новые методики для кадастровой оценки земли. Срок разработки новых правил – 90 дней.
Изменения в законодательстве не регулируют тарифы, по которым должны работать оценщики. «Закон установил компенсацию за неправильную оценку – 5 млн рублей. Но тарифов на оплату работы оценщиков до сих пор нет. Из-за этого может произойти системный сбой», -- считает Владимир Пискурев.
