Офисы не вышли из кризиса

Данные московского правительства об оживлении городской экономики не соотносятся с состоянием офисного рынка. Департамент поддержки и развития малого и среднего предпринимательства констатирует рост количества предприятий (на 2%, до 362,4 тыс., по итогам 2009 года с сохранением тенденции в первые месяцы 2010 года). Но рост числа предприятий не сопровождается ростом спроса на офисы и повышением арендных ставок. Цены на московские офисы застыли на кризисном уровне.

По предварительным итогам первого квартала 2010 года, средние ставки аренды офисов класса А в центральных районах Москвы составили $500-700 за кв. м в год, подсчитали в Blackwood. За пределами центра аренда квадратного метра офисной недвижимости этого же класса стоила $400-500. Аренда офисов класса В+ обходилась в $350-600 за кв. м в год в центре и $250-400 за его пределами. Офисы класса В стоили дешевле -- $300-450 за кв. м в год в центральных районах и $200-400 за пределами центра.

Средняя ставка аренды помещений класса А+, по оценкам консалтинговой компании CB Richard Ellis, выше и составляет $800 за кв. м в год без учета операционных расходов и налога на добавленную стоимость. Средняя ставка по классу А составляет $500-700 в зависимости от местоположения зданий и состояния помещений (с отделкой или без отделки). Очень большой разброс по ставкам класса B -- $200-600, также в зависимости от местоположения, состояния помещений и их качества.

По данным Jones Lang LaSalle, в четвертом квартале 2009 года базовая ставка аренды офисной недвижимости класса А составляла $450-600 за кв. м в год без учета операционных расходов, в сегменте В+ -- $350-450, а квадратный метр в классе В стоил $250-350 в год.

Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood, констатирует стабилизацию арендных ставок в Москве. «В целом на рынке качественной офисной недвижимости наблюдается стабилизация уровня ценовых показателей: в первом квартале 2010 года ставки аренды оставались неизменными с незначительными сдвигами в ту или иную сторону по отдельным объектам», -- заметил эксперт.

От 20 до 25% московских офисов класса А простаивают, знают в Blackwood. За пределами центра города пустуют 30% помещений. Аналогичные оценки для класса В -- 18-22%. По мнению руководителя аналитического направления CB Richard Ellis Ирины Флоровой, процент вакантных помещений в Москве на первый квартал 2010 года ниже -- 17%.

Ирина Флорова стабилизацию ставок аренды в 2010 году связывает с ожидаемым снижением объемов предложения из-за сокращения строительства, в то время как спрос на офисные помещения останется стабильным. «Но рост ставок в 2010 году также не представляется возможным в связи с тем, что значительная доля пустующих помещений будет в состоянии shell & core – без отделки, а необходимость дополнительных затрат на отделку делает подобные площади неликвидными. Владельцы подобных помещений будут вынуждены идти на уступки по ставкам аренды и условиям договора для того, чтобы сдать в аренду крупные офисные блоки. Тем не менее незначительное повышение ставок возможно на небольшие блоки (100-500 кв. м) с отделкой, в зданиях, расположенных в центре города», -- констатирует она.

«По нашим оценкам, -- прогнозирует Константин Ковалев, -- ценовые показатели рынка аренды качественных офисов как минимум до конца первого полугодия будут оставаться стабильными. Предпосылок к росту ставок нет. Возможны незначительные колебания в ту или иную сторону в разных деловых районах и по конкретным объектам».