Сергей Козловский: пузыря на рынке недвижимости никогда не было

-- Статистика по регистрации сделок с недвижимостью говорит об удвоении их числа. Вы действительно фиксируете такие цифры и чем обусловлен рост спроса?

-- Да, мы действительно фиксируем повышенный интерес к недвижимости. Во-первых, заканчивается кризис и начинается период стабилизации. Недвижимость достаточно сильно обесценилась за это время, и конечно, она является хорошим средством вложения. Люди сейчас это используют. С другой стороны, наш народ традиционно хранит сбережения либо в валюте, либо в недвижимости, мы редко играем в акции и прочие экзотические инструменты.

-- В последнее время ситуация не меняется?

-- Нисколько не меняется. Мы остаемся в этом тренде, и, глядя, как валюта дешевеет, что остается делать? Идти в хорошо знакомую недвижимость, стоимость которой достигла дна. Поэтому мы и наблюдаем повышенный интерес к недвижимости.

Кризис ушел в землю

-- Как сильно, по вашей оценке, недвижимость просела в кризис?

-- В Москве уровень цен опустился на 20-30%. Это сравнимо с тем уровнем девальвации рубля, который был достигнут за время кризиса. Это о чем говорит? О том, что уровень рентабельности в эконом-классе в Москве не столь велик, чтобы можно было ужиматься. Вот, например, квартиры класса VIP или бизнес-класса достаточно сильно просели, потому что там была заложена большая маржа и потому что к бизнес-классу интерес за время кризиса сильно подорвался.

-- Сделки вообще были, есть за что раздавать премии?

-- Сделки были в основном в секторе эконом-класса и класса люкс. Эконом -- потому что люди искали самые дешевые и подходящие квартиры на этот момент. Люкс -- потому что покупатели этого сектора сильно на себе не почувствовали влияние кризиса. Богатых людей во время кризиса стало больше. Произошла консолидация денег. Что касается загородного рынка, он себя повел по-другому: во всех классах -- и в эконом-классе, и в бизнес-, и в люксе -- цены упали на 40-50%. Цены на большие землеотводы упали вообще в три раза. Вот что в итоге произошло.

-- Пора покупать?

-- Думаю, да. Мы видим оживление продаж. Количество сделок по нашим поселкам сейчас достигло докризисного уровня. Цены пока не выросли, но они имеют тенденцию к повышению. Как загородный рынок больше просел во время кризиса, точно так же он первым и поднимается. Его динамика опережает городской рынок. Городской рынок меньше реагировал на кризис, был менее волатилен.

Квартиры в нефтяном пузыре

-- Вернулась ли инвестиционная составляющая спроса?

-- Инвестиционный спрос наблюдался всегда исключительно в новостройках, во вторичном жилье его особо не было. Я вижу, что в загородном секторе сейчас инвестиционный спрос появляется. Мы уже ведем сделки с несколькими клиентами, которых интересует оптовая покупка. Что касается рынка новостроек в Москве, я думаю, инвестиционный спрос проявится позже. Но обязательно вернется на докризисный уровень. По нашим подсчетам, примерно 20% сделок были инвестиционными.

-- Это новая угроза завышения цен и в итоге новые пузыри на рынке?

-- Нет, я не думаю, что сейчас будут пузыри на рынке. Потому что пузырь сам по себе не возникает, он должен сопровождаться финансовым пузырем. Рынок недвижимости сильно зависим от других секторов экономики, тем более в России, в которой развитие носит весьма узкий диапазон. Понимаете, мы очень зависим от нефти. И когда там возникает рост, соответственно, меняется финансовое состояние нашего бюджета, только тогда возникает рост в каких-либо секторах промышленности или недвижимости.

-- При $80 за баррель, как сейчас, рынку угрожают пузыри?

-- Вы знаете, а в России пузыря недвижимости и не было. Не было, просто не было! Если был бы пузырь недвижимости, то мы бы очень скоро ощутили ее избыток, но нам, наоборот, грозит дефицит. Мы по сравнению с западными странами имеем очень небольшое количество метров на душу населения. По сравнению с Европой, например, в три раза меньше. Там принята норма 60 кв. м на человека. У нас же в среднем 22 кв. м. Нам еще стремиться и стремиться... Это первое.

Второе -- мы видим по динамике, что недвижимость очень востребована, и действительно, много наших семей хотят улучшить свои условия. 20% инвестиционных сделок -- это не та цифра, которая может привести к пузырю. Когда она переваливает за 30% и достигает 50%, тогда характер рынка становится чисто спекулятивным. Сейчас не та ситуация. Пузыря на рынке недвижимости никогда не было. Но я согласен с тем, что цены росли на рынке, может быть, неадекватно состоянию экономики.

-- Они совсем оторваны от того, что происходит в других отраслях?

-- Не совсем. Видите, тем не менее все было востребовано рынком, и цены падали ненамного. Ну что такое 20-процентное снижение цен?! Это не кризис! Это нормальная коррекция. На загородном направлении -- 40-50%. Но это больше связано с желанием девелоперов продолжать деятельность, не останавливать проекты. Потому что сжался спрос. У всех кризис произошел в голове, а с финансами как было, так и осталось. Мы очень эмоционально восприняли этот кризис.

30 тысяч за квадратный метр в Москве

-- Уровень дохода не позволяет большей части людей купить квартиру. Как вы относитесь к правительственному ориентиру цены 30 тыс. за 1 кв. м?

-- Что касается города, то это вполне возможная цифра при условии, что девелоперам не придется тратиться на покупку площадок и подведение сетей в Москве. Сейчас себестоимость строительства составляет примерно $2 тыс. за 1 кв. м, или 60 тыс. руб., из которых только половина идет на строительство, а другая половина -- это обслуживание самого процесса. Если мы сделаем то, о чем говорит правительство, -- упростим все процедуры, снизим входные тарифы в девелопмент, то -- да. Конечно, мы можем строить и за 30 тыс. руб. За городом мы и сейчас, допустим, готовы строить по 30 тыс. руб. за 1 кв. м под ключ коттеджные поселки. Уже с инфраструктурой, дорогами, рекреациями, со всеми инженерными сетями -- и даже не просим государство что-либо вкладывать. Единственное -- должна быть предоставлена площадка. 30 тыс. руб. за 1 кв. м -- этого хватает, чтобы подготовить законченный поселок.

-- С какой рентабельностью?

-- С приличной рентабельностью, как принято во всем мире для девелопмента, -- 15-20%.

-- Вы видите движение навстречу со стороны государства в этом направлении?

-- Было принято решение об упрощении процедуры разрешения строительства. Это большой шаг, безусловно.

Ось Земли

-- Как кризис повлиял на риэлтерский рынок Москвы?

-- Любой кризис приводит к тому, что сильнейшие становятся более сильными, а слабейшие более слабыми. «Инком» практически не почувствовал на себе кризис в отношении риэлтерского бизнеса. И свою долю на рынке за это время только увеличил.

-- Изменился ли размер комиссии?

-- Нет, ничего не менялось. Падали цены, параллельно с ними менялась комиссия.

-- Как кризис повлиял на девелоперские проекты?

-- За время кризиса мы не остановили ни один проект. Продолжали строить все наши открытые проекты. Более того, мы новый проект открыли. Например, поселок «Новорижский». И таких продаж, как там, мы не знали даже до кризиса.

-- За счет кризисного уровня цен?

-- Да, конечно, это обусловлено тем, что поселки такого формата мы не выводили до кризиса. Нас больше интересовал класс de lux поселков. Кризис заставил посмотреть в сторону эконом-класса, в сторону не столь обеспеченного класса населения. И, как оказалось, это крайне востребовано. Мы наблюдаем продажи около 50-60 участков в месяц.

-- Как распределяются доходы риэлтерского бизнеса в девелоперском направлении?

-- Девелоперский бизнес несоизмеримо больше риэлтерского.

-- Закрыта ли для вас тема формирования паевых фондов недвижимости?

-- Паевые фонды как были, так и останутся. Но за время кризиса они сильно просели, поскольку в основном базировались на коммерческой недвижимости. Она обесценилась очень серьезно. Это, пожалуй, единственный класс недвижимости, в котором реально ощущается избыток, и я думаю, что арендные ставки еще около года не начнут движение вверх. Фонды в основном были ориентированы на эту недвижимость. Очень мало фондов, которые были ориентированы на жилую застройку, успешных вообще единицы. Наш анализ показывает, что как эффективный рыночный инструмент такие фонды пока не работают.

-- Какова инвестиционная стратегия вашей компании на посткризисный период?

-- Она остается прежней. Мы видим, что наиболее востребованными являются сегменты эконом-класса и люкс. Мы будем продолжать двигаться в этих двух направлениях.

-- Новые проекты?

-- Да, безусловно. Новый элитный поселок объявим ближайшей осенью. Если в жилой недвижимости в Москве востребованы новостройки, новые дома, то в загородном секторе тем более, так как до перестройки у нас реально ничего не строилось. Реально эра коттеджных поселков началась после 2000 года. Это самый молодой рынок, ему всего десять лет.

-- Рассматривает ли группа компаний возможность привлечения внешнего финансирования?

-- Мы готовы были в эпоху кризиса привлекать инвесторов в наши проекты и, соответственно, делиться с ним инвестиционной маржей. Но таких смельчаков не оказалось, все боялись. Хотя в конце 2009 года нужно это было делать смело. Недвижимость была на самом пике падения, и было понятно, что впереди нас ждут времена крайней востребованности девелоперских проектов. Кто вошел бы туда, тот был бы на коне. Но не оказалось таких смелых, и мы пережили этот момент. Теперь мы используем только собственные ресурсы и привлеченные кредиты.

-- Банки дают кредиты, готовы финансировать девелопмент?

-- Они, конечно, очень осторожно относятся к девелопменту, но девелоперам с именами они доверяют и выделяют новые кредиты. Ну например, летом 2009 года мы получили от Сбербанка кредит, более чем 1 млрд руб.

-- Есть ли в действительности снижение ставок, о котором говорят банкиры?

-- Да, конечно. Снижение ставок реально происходит. Но оно, конечно, отстает от декларируемых уровней. Будем надеяться, что в конце концов они достигнут европейских значений.

-- Имеет ли смысл ожидать укрупнения риэлтерских компаний, консолидации в отрасли в посткризисный период? Есть интересные объекты для покупки?

-- Риэлтерский бизнес никогда не был склонен к консолидации в России, и я думаю, сейчас этого не произойдет. Просто игроки другого уровня. Рано или поздно все стоящие риэлтеры становятся девелоперами, и тогда риэлтерский бизнес становится вспомогательным средством для реализации своих девелоперских проектов. Те же риэлтеры, которые не готовы к такому качественному переходу, они не готовы и к объединениям, это другой уровень мышления. Риэлтерский бизнес всегда останется мелким бизнесом, и это неплохо.

-- Интересуются ли девелоперские структуры риэлтерскими сетями?

-- А зачем они им нужны? Все серьезные компании не пошли этим путем, а создавали у себя соответствующую структуру, которая занимается продажами. Это нельзя назвать риэлтерским бизнесом, потому что риэлтер ориентирован как на покупателя, так и на продавца. А в структуре, которая занимается продажами, присутствует только одна часть.

Стабильна ли структура капитала «Инком», у вас по-прежнему паритет в долях с вашим партнером Константином Поповым?

-- Да, конечно. Мы незыблемы, как ось Земли.

«Не может быть какой-то рынок белее остальных рынков»

-- Как вы оцениваете состояние законодательной базы функционирования риэлтерского бизнеса? Дискредитирован ли рынок работой черных риэлтеров и активизировались ли они в условиях кризиса?

-- У нас риэлтерский рынок, к сожалению, до сих пор несколько непрозрачен. Хотя хорошо, что только непрозрачен, в 1990-х годах он был очень сильно криминализован. Я думаю, что можно двигаться и дальше в направлении его нормализации.

-- Есть понимание, как это можно сделать?

-- Сделать это можно. Можно, например, пойти по пути создания саморегулируемых организаций. Если бы была сертификация маклеров и риэлтеров, как это сделано во многих странах мира, то, наверное, рынок стал бы более чистым, а так регулярно появляются любители воспользоваться непрозрачностью рынка, половить рыбку в мутной воде, откровенные мошенники. Надо делать более прозрачным процесс оформления справок и юридических документов, развивать культуру уплаты налогов, пользования банковскими счетами. Но это должно быть поступательное движение всего государства в целом, риэлтерский рынок ведь неразрывен с общей культурной и макроэкономической средой, которая сложилась в России. Какой-то один рынок в принципе не может быть белее остальных, обогнать их в прозрачности. Если мы все вместе начнем отказываться от оборота наличных денег, если у нас будет четко регламентирована деятельность как государственных, так и бизнес-структур, тогда постепенно все нормализуется и станет более законопослушным.